被拆遷房屋價值評估需考慮區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產指與被拆遷房屋在區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等方面相同或相似的房地產。確定類似房地產市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據《房地產估價規范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發法和基準地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現后累加得出評估結果。

　　假設開發法是預計被拆遷房屋開發完成后的價值，扣除開發成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價修正法是在公布基準地價的地區，根據被拆遷房屋所處地段的基準地價調整得出評估結果。

　　應對房地產拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業道德規范要求：評估人員應保持客觀公正，誠信執業，依法依規開展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務所與評估機構之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進行。

　　(3)加大研究力度增強執業能力：強調市場調研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學習理論知識，熟悉相關法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業培訓，提高職業水平;加強同業交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協議，明確評估進度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結積累實踐經驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進行總結歸檔，構建拆遷評估質量監管機制，確保評估報告的真實性和準確性。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據的房地產和特殊房地產進行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進行了一些思考。

　　成本法定價的基礎

　　從價值理論的發展來看，經濟學家是從商品的成本對其價值貢獻的角度來探討價值理論的。生產值論認為，商品的價格由其生產所必需的耗費決定。而房地產的價格或價值也與其開發建設所必需的耗費相關。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產的必需開支或成本來判斷房地產的價格。生產值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場交易時，房地產的參與者會根據房地產的費用來理解和認知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產所耗費的成本，買家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產所需耗費的成本。市場參與者根據成本來認知房地產的價值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開發的、可以假定重新開發建設的某些計劃開發建設的房地產的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產評估。成本法既適用于房地產合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產的定價，但我們不能忘記房地產的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法。《房地產估價規范》指出：“在無市場依據不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設開發法進行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法。”這告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產評估，應采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據，即找到使成本法定價結果能準確反映市場行情的數據，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。

　　房屋拆遷評估成本法中成本的組成內容

　　成本法一般理解為：求得定價目標房地產在定價時點的重置價格或重建價格，扣減折舊，以此估算定價對象的客觀合理價格或價值的方法。一般意義上的成本是指生產和銷售過程中所耗費的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻的成本應獲得的報酬即利潤。因此，成本法定價不是求得定價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種耗費(成本)和利潤的分析計算來求得定價對象的價格。換句話說，成本法是通過模擬定價對象的生產過程求得其價格或價值的方法。

　　使用成本法進行定價，需要弄清楚房地產價格的組成內容和其含義本質。《規范》明確了房地產市場價格的一般組成內容：“重置價格或重建價格應是重新取得或重新開發、重新建造不同的定價對象所需的各項必需成本和應繳稅金、正常開發利潤之和，其組成包括以下內容：1、土地取得費用;2、開發成本;3、期間費用;4、項目開發利息;5、銷售稅金;6、開發利潤。”房地產的價格從開發建設的角度來看是由成本和利潤構成的，但從定價的角度來看，修建房地產的某些成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：房地產的價格或價值是由其效用決定的，修建房地產的耗費只有產生被市場認同的效用時，這種耗費才會對價格或價值產生貢獻，才會提升價格或價值。否則，耗費再多也有可能不提升價格或價值，甚至降格或價值。當耗費和其產生的效用不匹配時，耗費也不會和價格或價值呈正比調整。效用所需耗費的成本，不是由個別生產耗費決定的，而是由社會的一般平均耗費決定的。也就是說，并不是能產生效用的個別耗費越大或越低，相應的價格或價值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產價格組成內容應該是客觀合理的。對此，《規范》也作了相應說明。

　　廠房拆遷評估的價格通常依據被拆遷廠房的具體條件及市場現狀來確定。以下是關鍵的評估方法及考量因素，有助于確定拆遷補償價格：

　　市場比較法：通過比較具有相似特征的廠房市場交易數據，得出廠房的市場價值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠房所需的成本(如建筑材料、勞動力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠房的市場價值。

　　收益法：若廠房產生租金收益，可通過預測未來租金收益并應用折現法計算現值，從而評估廠房價值。

　　地理位置：廠房的地段對其價值有顯著影響，位于商業中心或交通便利區域的廠房價值往往更高。

　　建筑結構與狀況：廠房的建筑結構類型、使用年限及當前狀況均會影響其價值。新建且維護良好的廠房價值更高。

　　用途規劃：需考慮廠房所在土地的規劃用途，以及是否具備改建或再開發潛力。

　　市場需求：市場上對廠房的需求狀況會影響其價值，供求關系是關鍵因素。

　　特殊性質：針對廠房的特殊性質，如設備或特殊用途，需進行的價值評估。

　　法律法規：評估過程需嚴格遵循當地法律法規和政策，確保合法合規。

企業拆遷評估價格如何確定

新規定明確，被拆遷房屋相似房地產的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區位、用途及建筑結構等價值影響因素。引入第三方評估機構，旨在以市場為導向定價，而非依賴權力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規律。

過往拆遷補償中，既存在補償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補償標準的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關鍵在于回歸市場機制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預期。

企業拆遷時，評估公司的選擇權歸屬何方？若企業對評估結果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產評估公司的協助。企業拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。