中合益德資產(chǎn)評估公司的評估范圍：房屋價值評估、拆遷房屋評估、廠房拆遷評估，企業(yè)拆遷評估，企業(yè)整體價值評估、公司股權(quán)評估、知識產(chǎn)權(quán)評估、無形資產(chǎn)評估、軟著評估、商標(biāo)評估、專利評估、發(fā)明評估、版權(quán)評估、林地評估、廠房評估、養(yǎng)殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設(shè)備評估、機(jī)械評估、礦權(quán)評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經(jīng)濟(jì)損失評估等等。

　　被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價格時，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進(jìn)行比較，調(diào)整價格后得出評估結(jié)果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價修正法是在公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出評估結(jié)果。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評估折舊與財務(wù)會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價值降低或損失。這是一種降價調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現(xiàn)值。而財務(wù)會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。

　　資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評估人員現(xiàn)場勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態(tài)的量，受多種因素影響。而財務(wù)會計的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評估和財務(wù)會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財務(wù)會計主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會化程度要求不同

　　資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務(wù)會計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時間變化。資產(chǎn)評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務(wù)會計的賬面價值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評估時，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務(wù)會計則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實踐中常出現(xiàn)財務(wù)會計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價值已很低，或財務(wù)會計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價的基礎(chǔ)

　　從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對其價值貢獻(xiàn)的角度來探討價值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費相關(guān)。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場交易時，房地產(chǎn)的參與者會根據(jù)房地產(chǎn)的費用來理解和認(rèn)知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場參與者根據(jù)成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法。”這告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　房屋拆遷評估成本法中成本的組成內(nèi)容

　　成本法一般理解為：求得定價目標(biāo)房地產(chǎn)在定價時點的重置價格或重建價格，扣減折舊，以此估算定價對象的客觀合理價格或價值的方法。一般意義上的成本是指生產(chǎn)和銷售過程中所耗費的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻(xiàn)的成本應(yīng)獲得的報酬即利潤。因此，成本法定價不是求得定價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種耗費(成本)和利潤的分析計算來求得定價對象的價格。換句話說，成本法是通過模擬定價對象的生產(chǎn)過程求得其價格或價值的方法。

　　使用成本法進(jìn)行定價，需要弄清楚房地產(chǎn)價格的組成內(nèi)容和其含義本質(zhì)。《規(guī)范》明確了房地產(chǎn)市場價格的一般組成內(nèi)容：“重置價格或重建價格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造不同的定價對象所需的各項必需成本和應(yīng)繳稅金、正常開發(fā)利潤之和，其組成包括以下內(nèi)容：1、土地取得費用;2、開發(fā)成本;3、期間費用;4、項目開發(fā)利息;5、銷售稅金;6、開發(fā)利潤。”房地產(chǎn)的價格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從定價的角度來看，修建房地產(chǎn)的某些成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：房地產(chǎn)的價格或價值是由其效用決定的，修建房地產(chǎn)的耗費只有產(chǎn)生被市場認(rèn)同的效用時，這種耗費才會對價格或價值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會提升價格或價值。否則，耗費再多也有可能不提升價格或價值，甚至降格或價值。當(dāng)耗費和其產(chǎn)生的效用不匹配時，耗費也不會和價格或價值呈正比調(diào)整。效用所需耗費的成本，不是由個別生產(chǎn)耗費決定的，而是由社會的一般平均耗費決定的。也就是說，并不是能產(chǎn)生效用的個別耗費越大或越低，相應(yīng)的價格或價值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產(chǎn)價格組成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對此，《規(guī)范》也作了相應(yīng)說明。

　　被拆遷人在面臨拆遷時，應(yīng)如何計算損失并爭取對方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評估服務(wù)，針對企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場、加工廠、養(yǎng)殖場、魚塘、生態(tài)農(nóng)場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規(guī)的評估報告，為您爭取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡稱中合)，是由財政部門授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機(jī)構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗于一體的評估公司。公司下設(shè)知識產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊將持續(xù)為廣大客戶提供一對一的免費咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用、臨時安置費用等。計算損失時，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場行情進(jìn)行合理評估。

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　　同時，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等。在爭取補(bǔ)償時，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。