在房屋拆遷過程中，為確定補償標準，需對被拆遷房屋和用于產權調換的房屋價值進行評估。關于評估的方法、標準等問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　1、評估的時點

　　被拆遷房屋價值評估的時點確定為房屋拆遷公告發布之日。用于產權調換的房屋價值評估時點應與被拆遷房屋價值評估時點保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價值

　　被拆遷房屋價值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權由熟悉情況的交易雙方在評估時點自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評估的方法

　　注冊房地產估價師需根據評估對象和當地房地產市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選擇一種或多種方法對被拆遷房屋價值進行評估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產有交易實例，應采用市場法評估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產有經濟收益，應采用收益法評估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應采用假設開發法評估。

　　房地產管理部門建議，拆遷雙方應協商選擇能體現房屋價值的評估方式。在不適用市場比較法的情況下，好采用兩種以上評估方法，并用加權平均的方式確定評估結果。不正確的評估方法使用會導致評估結果失真，無法真實反映房屋市場價格，從而引發拆遷糾紛。

　　房地產評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產價格產生與變化的基本規律，構成了房地產評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產值理論、替代原理、收益增減原理、規模經濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統而嚴謹的定價方法及評估流程，使房地產評估有據可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經濟政策等相關理論和知識。

　　房地產評估雖然表現為定價人員對房地產價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。

　　房地產評估還具備一定的表現力。評估人員需具備豐富的工作經驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現在對房地產價格規律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。

　　房地產評估還表現出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產概論、經營管理、規劃、建筑結構、工程預算、法律、經濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產，如商業信譽、商業景觀和經營管理能力等。對于大型物業，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協作工作。

　　此外，房地產評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產業政策。這些都反映了房地產評估的綜合性特點。

　　科學實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映實際交易行為。因此，房地產價格一般可以通過以下三個途徑求得：

　　參考類似房地產近的市場交易價格。

　　參考重新建造類似房地產所需費用。

　　根據該房地產的盈利能力來評估其價值。

　　由此形成了房地產評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設開發法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產會得到不同的結果。

　　房屋拆遷評估成本法定價如何遵循作價原則

　　要使成本法定價結果客觀合理，應在房地產一般價格組成內容的基礎上，針對不同的定價對象合理選擇和調整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價時如何遵循作價原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價的基礎。遵循替代原則要求與相近房地產進行比較，明確定價對象各成本內容的選擇或調整，不應以定價對象某些成本具體組成內容作為定價成本組成內容。各成本內容的選值也需要與修建相近房地產的一般正常耗費進行比較確定，不應以定價對象的某些耗費為選值標準。謹慎的消費者為一房地產所愿支付的價格，不會超過具有同樣效用的相近房地產的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會耗費相近房地產的修建費用來建造其房地產。這就使我們在理解房地產的價格時，必然要通過比較。通過比較相近房地產的價格和成本，才能判斷所支付的價格或耗費的成本是否客觀合理。舊房地產的價格或價值也是根據與其相近的新的、適用的房地產的價格或價值來衡量的。相近房地產在定價時點被修建所耗費的必要成本，為待估房地產價格判斷提供了一種衡量標準。因此，替代原則告訴我們，在應用成本法定價時，對定價對象的成本組成內容和相關資料應根據行業比較分析來確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產價格或價值的根本。房地產的價格是由其使用用途所產生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價值。然而，實際中房地產并不一定處于其高佳利用狀態，這是我們在定價時分析的問題。高佳利用體現在：定價土地的價格或價值時，假定其為空地并能開發至高佳利用狀態;定價建筑物的價格或價值時，假定其通過改造能達到高佳利用狀態。假定為空地時，土地可能有一個高佳利用用途;當有建筑物時，房地產合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對房地產進行定價時，應特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術可能性、投資效益分析和產出利潤大化入手，結合評估目的來具體分析房地產的高佳利用狀態。在進行高佳利用分析時，還應注意建筑物是否與土地處于平衡狀態，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態。當建筑物的存在不能使土地達到其高佳利用狀態，或者土地的高佳利用限制了建筑物發揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導致房地產的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進行研究和計算。人們購買房地產的期望是獲得價值大化或效用大化。高佳利用表明房地產預期能夠達到的可能的低盈利和可能產生的大效用。因此在成本法定價中，定價對象如果為空地，要以其高佳利用用途進行分析定價;當房地產合一時，要分析假定所占有的土地為空地時的高佳利用和房地產合一時高佳利用是否一致，進而分析高層建筑的出現對房地產價格或價值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產的價格或價值會隨著供求的變化而變化。在使用成本法進行定價時，也需要進行房地產的市場供求分析。如果成本與價格相差太大的變化，房地產將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產的價格或價值，使其相應降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當其會增加房屋的效用時，才有可能產生房地產的價值，并且所產生的效用還要被市場認同，其產生的價值才會得到實現。而效用的市場認同是由市場供求決定的。當需求大于供給時，效用的認同度就會提升，從而提升房屋的價格或價值;當供給大于需求時，效用的認同度就會降低，從而降低房地產的價格或價值。成本法定價在考慮折舊時對經濟折舊的分析正是基于供求對效用的認同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應用時，應根據市場供求情況來分析成本對房地產效用的貢獻及實現程度，以確定成本投入所產生的盈利大小和因此產生的經濟折舊的大小，從而調整成本法定價的結果。

　　4、定價時點原則。當然，在應用以上原則進行定價時，我們還應遵循定價時點原則。評估師應根據定價時點時的市場數據、定價時點時有效的法律法規對稅和費的規定、定價時點時的利率水平等來確定各成本內容及其選值。

　　被拆遷人在面臨拆遷時，應如何計算損失并爭取對方認可?哪些損失是可以獲得補償的呢?

　　中合益德資產評估有限公司，提供全國范圍內的拆遷補償評估服務，針對企業、度假村、農莊、礦場、加工廠、養殖場、魚塘、生態農場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規的評估報告，為您爭取更公正的補償提供有力依據。

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　　在拆遷過程中，被拆遷人應明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產停業損失、搬遷費用、臨時安置費用等。計算損失時，應依據相關法律法規及市場行情進行合理評估。

　　為了讓對方認可您的損失計算，您可以尋求評估機構的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補償的重要依據。

　　同時，被拆遷人還應了解，根據相關法律法規，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產停業損失、搬遷費用等。在爭取補償時，應確保自己的權益得到充分保障。

　　在某些區域，房屋拆遷價格可由房主自選評估公司進行測定。此評估旨在設定合理的拆遷補償金額，保障房主在拆遷流程中獲得公正補償。通常，拆遷管理部門會要求立的第三方評估，以評估的客觀性與公正性。

　　作為房主，若欲了解拆遷價格，可選擇聘請評估公司。評估公司將派遣評估師實地勘察，結合市場數據，確定房屋的公平市場價值，并出具詳細的拆遷評估報告。

　　但請注意，房屋拆遷評估的規定和要求可能因地區而異。部分地區可能要求使用的評估機構，或由拆遷管理部門直接組織評估。因此，在進行評估前，請務必了解并遵守當地的相關法規與政策。

　　若對評估結果不滿或認為其不合理，可與拆遷管理部門溝通，提供相關證據并提出異議。此時，可能需要重新評估或進行更深入的研究調查。