中合益德資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估范圍：房屋價(jià)值評(píng)估、拆遷房屋評(píng)估、廠房拆遷評(píng)估，企業(yè)拆遷評(píng)估，企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估、公司股權(quán)評(píng)估、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、軟著評(píng)估、商標(biāo)評(píng)估、專(zhuān)利評(píng)估、發(fā)明評(píng)估、版權(quán)評(píng)估、林地評(píng)估、廠房評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估、庫(kù)房評(píng)估、采石場(chǎng)評(píng)估、磚廠評(píng)估、土地評(píng)估、道路評(píng)估、設(shè)備評(píng)估、機(jī)械評(píng)估、礦權(quán)評(píng)估、樹(shù)木評(píng)估、果園評(píng)估、苗圃評(píng)估、花草評(píng)估、石灰廠評(píng)估、水泥廠評(píng)估、經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估等等。

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類(lèi)似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國(guó)房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是通過(guò)與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調(diào)整價(jià)格后得出評(píng)估結(jié)果，是直接反映市場(chǎng)價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過(guò)計(jì)算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評(píng)估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來(lái)的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評(píng)估結(jié)果。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后得出評(píng)估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出評(píng)估結(jié)果。

　　應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問(wèn)題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評(píng)估人員應(yīng)保持客觀公正，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開(kāi)展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對(duì)立情緒：通過(guò)友善、耐心、真誠(chéng)的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問(wèn)題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度及評(píng)估費(fèi)用支付等條款，確保評(píng)估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對(duì)特殊問(wèn)題和典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一般來(lái)說(shuō)，在房屋建筑重置成本估計(jì)的條件下，評(píng)估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對(duì)老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估折舊與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊的差異，對(duì)于評(píng)估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評(píng)估中的折舊，本質(zhì)是評(píng)估房屋建筑從重置成本到評(píng)估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評(píng)估日期的現(xiàn)值。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評(píng)估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類(lèi)似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無(wú)形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評(píng)估則考慮所有無(wú)形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會(huì)化程度要求不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的折舊基于評(píng)估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評(píng)估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費(fèi)用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì)產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊未提完但資產(chǎn)評(píng)估顯示價(jià)值已很低，或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊已提完但資產(chǎn)評(píng)估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評(píng)估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　房屋拆遷評(píng)估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的定價(jià)對(duì)象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過(guò)具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣(mài)者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來(lái)建造其房地產(chǎn)。這就使我們?cè)诶斫夥康禺a(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過(guò)比較。通過(guò)比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對(duì)定價(jià)對(duì)象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來(lái)確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)分析的問(wèn)題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開(kāi)發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過(guò)改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤(rùn)大化入手，結(jié)合評(píng)估目的來(lái)具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對(duì)象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來(lái)看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場(chǎng)認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)同是由市場(chǎng)供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)同度來(lái)分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況來(lái)分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來(lái)確定各成本內(nèi)容及其選值。

企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價(jià)值影響因素。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，旨在以市場(chǎng)為導(dǎo)向定價(jià)，而非依賴(lài)權(quán)力或民眾主觀要價(jià)，確保定價(jià)遵循市場(chǎng)規(guī)律。

過(guò)往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過(guò)度索價(jià)的情況。核心問(wèn)題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價(jià)或被拆遷方無(wú)理，關(guān)鍵在于回歸市場(chǎng)機(jī)制。公開(kāi)透明的市場(chǎng)價(jià)格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時(shí)，評(píng)估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，欲依法爭(zhēng)取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評(píng)估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評(píng)估面臨難題時(shí)，歡迎咨詢(xún)我們獲取建議。