養殖場拆遷哪些方面可以得到補償?
一、對養殖場的建筑物、附屬設施等的補償
我們所講的建筑物,一般是指養殖場的禽畜圈舍、飼養人員的宿舍、養殖場的辦公用房等等。附屬設施則是指化糞池、遮涼棚、水井等等。
建筑物的補償標準是根據評估來確定的,一般禽畜圈舍及附屬設施根據建造并結合成新來評估。人住的房屋如職工宿舍、辦公用房等,因為具有住房屬性,則要結合周邊的房屋價格進行評估。
停產停業的損失的補償應該根據養殖場的經營收入、利潤、停產停業的時間長短等因素來進行評估,如果是停產,則應當考慮到養殖場轉型和職工再就業的周期來核定停產停業損失的補償。
對于企業,尤其是經營狀況良好的企業,停產停業損失是非常重要的補償點,但是呢,很多很多企業主往往比較重視房屋、設備設施等“硬件賠償”,對停產停業損失等彈性空間較大的“軟性補償”重視不夠,往往帶來較大的損失。
三、對存欄禽畜的出清的補償
遇到拆遷,但是圈里生豬還沒有長成、雞還沒有長大,賣不上錢,而如果因為拆遷要處理,那這個損失應當由拆遷方補償給養殖戶,這就是存欄禽畜的出清補償。
存欄禽畜的出清補償,一般是結合禽畜的種類、大小、市場價格來確定,如仔豬多少錢一頭,母豬多少錢一頭,種豬多少錢一頭,有一頭算一頭,有一只算一只,清點樹木,確定價格之后,算出補償金額。
四、養殖場搬遷補償
對于化經營的養殖場,拆遷往往不代表終止養殖,而是需要重新物色新的位置,重建養殖場繼續養殖,這個時候,就會涉及到養殖場的社保、物品搬遷到新的場所,在搬遷過程中存在損耗的問題,這就需要對設備搬遷和搬遷的損失進行評估補償。
五、獎勵
現在很多地方拆遷,都喜歡設置各種獎勵,把獎勵弄的比補償本身還要高,其目的就是為了刺激被拆遷人積極簽約,盡早搬遷。但是被拆遷人在拆遷過程中,既要看到獎勵的激勵性,也要看到補償本身的合理性。
從客觀事實角度講需要注意的問題:
養殖場關停或征地拆遷,涉及養殖場的人、財、物,產、供、銷,影響到養殖企業的方方面面,因此,對于養殖場這一損失的評估也比較復雜。一般來說禁養關停或征地拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失,對此進行一些分析:
在搬遷階段,養殖場完全停工停產。業務收入為零,但養殖場的另一些開支仍需要支付。拆遷后生產恢復階段,在這一階段,設備的安裝調試工作將逐步完成,生產和管理秩序逐步恢復;經營管理逐步得到恢復;生產效率達到拆遷前的水平。
停產停業損失補償,這一項在整個企業拆遷補償結果中占有相當大的比重,一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。
的確,如果養殖場在禁養關停或征收過程中涉及停產停業損失問題,評估機構會針對實際情況進行分析,在評估中存在預期收益原則,資產之所以有價值是因為它能夠為其擁有或控制者帶來未來經濟利益。因此資產評估過程中,資產的價值不在于過去的生產成本或銷售價格,而是應當基于對未來收益的預期加以決定。因此它是資產評估人員判斷資產價值的一個本的依據。
追究其原因,導致養殖場經營損失的原因是很多方面的,但是經營損失評估常見的是養殖場搬遷損失評估。
它主要是由以下三個方面組成的:
1.不動產損失評估(指不能隨遷的財產的補償價值評估);
2.停產損失評估(指因搬遷而停產給企業造成的損失價值評估);
3.搬遷費評估(指隨遷財產搬遷的全部合理費用)。
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評估時,涉及養殖業的人、財、物,產、供、銷,影響到養殖業的方方面面。第三方(評估機構)出現的意義,即在于是以市場來說話,而不是以拆遷方的權力來說話,也不以老百姓自己盲目的要價來說話,而是按照市場規律來定價.
天津牛蛙養殖評估養殖場拆遷評估
更新時間:2024-03-30
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