權屬與合規(guī)性：
水域性質(zhì)：自有水域（擁有養(yǎng)殖使用權證或承包合同）＞租賃水域（剩余承包期越長，價值越穩(wěn)定，如剩余 10 年租期比 5 年租期溢價 15%-20%）；
資質(zhì)文件：是否取得《水域灘涂養(yǎng)殖證》（核心資質(zhì)，無證可能被認定為 “非法養(yǎng)殖”，價值折價 50% 以上）；是否符合 “生態(tài)保護紅線”（如距飲用水源地 300 米內(nèi)可能被劃為禁養(yǎng)區(qū)，價值驟降）；環(huán)評是否達標（如養(yǎng)殖廢水排放需符合《淡水池塘養(yǎng)殖水排放要求》，超標則面臨整改，折價 20%-30%）。

區(qū)位適配性：距飼料市場、水產(chǎn)批發(fā)市場的運輸距離（如加州鱸養(yǎng)殖場距批發(fā)市場 30 公里內(nèi)優(yōu)，降低活體運輸損耗）；是否通硬化路（方便飼料運輸、成魚出欄）；電力穩(wěn)定性（增氧機、投餌機依賴，頻繁停電可能導致魚類缺氧死亡，折價 5%-10%）。

養(yǎng)殖模式與品種：
模式：精養(yǎng)（單品種高密度，如草魚精養(yǎng)畝產(chǎn)可達 2000 斤，溢價 15%-20%）＞混養(yǎng)（如 “四大家魚” 混養(yǎng)畝產(chǎn) 800-1200 斤）＞粗養(yǎng)（依賴天然餌料，畝產(chǎn)＜500 斤，折價 10%-20%）；生態(tài)養(yǎng)殖（如稻漁綜合種養(yǎng)，符合政策導向，溢價 20%-30%）；
品種：特種水產(chǎn)（如加州鱸、小龍蝦、甲魚，市場價格高，畝產(chǎn)收益是普通魚類的 2-3 倍，溢價 30%-50%）＞常規(guī)魚類（草魚、鰱魚，收益穩(wěn)定但偏低）。


經(jīng)營數(shù)據(jù)：
歷史產(chǎn)能：近 3 年平均畝產(chǎn)（如草魚精養(yǎng)塘畝產(chǎn) 1500 斤比 1000 斤溢價 25%-30%）；成魚存活率（≥85% 為優(yōu)，每降低 5% 折價 5%-8%）；
成本與收益：飼料成本占比（精養(yǎng)塘飼料成本約占 60%-70%，控制越好價值越高）；年均凈利潤（如特種水產(chǎn)塘年均凈利潤 5000 元 / 畝比常規(guī)塘 2000 元 / 畝溢價 -150%）；
銷售渠道：是否有固定收購商（如與水產(chǎn)批發(fā)市場、加工廠簽訂長期合同，減少價格波動風險，溢價 10%-15%）。

注意事項
合規(guī)性是價值前提：無《水域灘涂養(yǎng)殖證》的魚塘可能被認定為 “非法養(yǎng)殖”，面臨拆除風險，價值可能僅為合規(guī)魚塘的 10%-30%；
水質(zhì)是核心變量：同一區(qū)域內(nèi)，溶氧量≥7mg/L 的魚塘比 5mg/L 的溢價 20%-30%（直接影響魚類生長速度和存活率）；
承包期影響穩(wěn)定性：租賃魚塘剩余租期＜3 年時，需扣減 “續(xù)租風險折價”（約 10%-15%），避免到期無法續(xù)約導致?lián)p失；
生態(tài)政策于收益：若魚塘位于規(guī)劃中的 “退塘還濕” 區(qū)域，即使盈利性強，也需按政策導向調(diào)值（可能折價 50% 以上）。


魚塘價值評估需兼顧 “水域自然屬性” 和 “經(jīng)營可持續(xù)性”，核心是通過合規(guī)性、水質(zhì)、設施、收益的綜合測算，得出貼近市場實際的價值。對于值魚塘（如特種水產(chǎn)塘），建議聘請具備農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評估資質(zhì)的機構，結(jié)合實地數(shù)據(jù)和行業(yè)參數(shù)測算。