農(nóng)村征地補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　農(nóng)村土地征收賠償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　，土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

　　第二，土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得超過(guò)被征收年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　第三，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。

　　如有征地、拆遷評(píng)估方面的問(wèn)題，請(qǐng)咨詢我們。

　　房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以確定其價(jià)值的過(guò)程。這一過(guò)程涉及多個(gè)方面，包括土地、建筑物、房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)以及其他相關(guān)因素。房地產(chǎn)評(píng)估通常基于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值或重置成本等不同的價(jià)值類型。

　　房地產(chǎn)評(píng)估的類型包括一般評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估和特定評(píng)估。一般評(píng)估主要用于在沒(méi)有交易糾紛的情況下，交易雙方為了尋求一致意見(jiàn)而進(jìn)行的評(píng)估。這種評(píng)估通常不具備法律效力，是參考性的，反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

　　總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)復(fù)雜而重要的過(guò)程，需要的知識(shí)和技能。

　　房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為"不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)";香港稱其為"物業(yè)估價(jià)"，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)，是指估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。

　　估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等);估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。

市場(chǎng)比較法是常用且重要的估價(jià)方法，在該法中，比較實(shí)例的選擇是方法應(yīng)用 的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法是比較 常用且重要的估價(jià)方法。在該法中，比較實(shí) 例的選擇是方法應(yīng)用的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
城鎮(zhèn)土地估價(jià)需要依據(jù)的技術(shù)規(guī)范主要為標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，依據(jù)規(guī)程，與市場(chǎng)比較法相關(guān)的重要術(shù)語(yǔ)及定義如下:
(1)市場(chǎng)比較法:根據(jù)替代原理，將 待估宗地與具有替代性的且在估價(jià)期日近期 市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似 宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待 估宗地價(jià)格。
(2)替代原則(替代原理):土地估價(jià) 應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果 不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。
(3)市場(chǎng)比較法中確定比較實(shí)例:“比較實(shí)例與待估宗地條件的相似大于差異 性;比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相 鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常(或可修正為正 常)交易實(shí)例。
以上為選擇比較實(shí)例時(shí)涉及的規(guī)程中的 主要內(nèi)容，實(shí)際估價(jià)工作中，為避免出錯(cuò)，估價(jià)人員一般會(huì)選擇與待估宗地緊鄰、交易日期不超三年、土地用途相同的實(shí)際交易案例作為比較實(shí)例，這當(dāng)然是穩(wěn)妥的做法。

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

　　運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值時(shí),由于建筑物是在過(guò)去某時(shí)點(diǎn)建造的,所以不能采用建筑物原來(lái)的建造成本,而應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ),考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損,扣除建筑物的貶值額。

　　舊房地產(chǎn)成本法的計(jì)算公式為

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格十建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊房地產(chǎn)貶值對(duì)于單純的舊建筑物,計(jì)算公式為

　　舊建筑物價(jià)值一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊建筑物貶值

　　個(gè)別因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格差異的關(guān)鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細(xì)分為土地與建筑物兩個(gè)層面的個(gè)別因素。

　　土地個(gè)別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過(guò)小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價(jià)格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價(jià)格昂貴。

　　3、地勢(shì)、地質(zhì)與地形：地勢(shì)高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價(jià)格也相應(yīng)提升。

　　4、臨街深度：土地價(jià)值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價(jià)值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價(jià)格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價(jià)值，但過(guò)高則因建筑問(wèn)題而下降。使用年限長(zhǎng)則地。

　　建筑物個(gè)別因素

　　1、物理因素：包括建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價(jià)值評(píng)估。

　　2、設(shè)備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備完善度影響居住便利，是價(jià)格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標(biāo)不僅關(guān)乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗(yàn)，從而影響房?jī)r(jià)。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關(guān)乎通風(fēng)、采光，兩者共同作用于房?jī)r(jià)。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的差異化基礎(chǔ)，是評(píng)估與交易中不可忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。