中合益德資產評估公司的評估范圍：房屋價值評估、拆遷房屋評估、廠房拆遷評估，企業(yè)拆遷評估，企業(yè)整體價值評估、公司股權評估、知識產權評估、無形資產評估、軟著評估、商標評估、專利評估、發(fā)明評估、版權評估、林地評估、廠房評估、養(yǎng)殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設備評估、機械評估、礦權評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經濟損失評估等等。

　　被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等方面相同或相似的房地產。確定類似房地產市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據《房地產估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發(fā)法和基準地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現后累加得出評估結果。

　　假設開發(fā)法是預計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價修正法是在公布基準地價的地區(qū)，根據被拆遷房屋所處地段的基準地價調整得出評估結果。

　　房地產拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質的房地產價格評估機構，依據房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內的房地產進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結構，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產和裝飾材料價格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結果易受多種因素影響而產生誤差，導致客戶質疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經過多次評估和談判，結案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作，需采集房屋信息，明確產權關系，劃分拆遷范圍，制定補償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補償價值評估的重要性在于保障產權人合法權益，確保補償金額的真實合法，同時增強拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補償價值評估現狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產生的額外費用;另一方面，評估價值偏低，易受征收人干擾，導致產權人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。

　　為提升拆遷補償價值評估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護市場秩序。

　　2、明確劃分拆遷補償范圍，堅持完整性、真實性和準確性的測量原則，保護產權人利益，促進拆遷工作順利開展。

　　3、分清房屋內部產權關系，利用數據庫技術避免產權模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進度。

　　4、加強拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進行。

　　5、提高拆遷補償監(jiān)管能力，加強對評估單位的管理，提升評估人員水平，規(guī)范拆遷補償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作需綜合考慮房屋信息、產權關系、補償范圍等多方面因素。通過嚴格遵守法律法規(guī)、明確劃分補償范圍、分清產權關系、加強宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補償價值評估能力，促進拆遷工作的順利開展和社會的和諧穩(wěn)定。

　　房地產評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產價格產生與變化的基本規(guī)律，構成了房地產評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統(tǒng)而嚴謹的定價方法及評估流程，使房地產評估有據可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經濟政策等相關理論和知識。

　　房地產評估雖然表現為定價人員對房地產價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。

　　房地產評估還具備一定的表現力。評估人員需具備豐富的工作經驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現在對房地產價格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。

　　房地產評估還表現出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產概論、經營管理、規(guī)劃、建筑結構、工程預算、法律、經濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產，如商業(yè)信譽、商業(yè)景觀和經營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產業(yè)政策。這些都反映了房地產評估的綜合性特點。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據的房地產和特殊房地產進行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進行了一些思考。

　　成本法定價的基礎

　　從價值理論的發(fā)展來看，經濟學家是從商品的成本對其價值貢獻的角度來探討價值理論的。生產值論認為，商品的價格由其生產所必需的耗費決定。而房地產的價格或價值也與其開發(fā)建設所必需的耗費相關。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產的必需開支或成本來判斷房地產的價格。生產值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場交易時，房地產的參與者會根據房地產的費用來理解和認知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產所耗費的成本，買家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產所需耗費的成本。市場參與者根據成本來認知房地產的價值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設的某些計劃開發(fā)建設的房地產的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產評估。成本法既適用于房地產合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產的定價，但我們不能忘記房地產的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法。《房地產估價規(guī)范》指出：“在無市場依據不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法。”這告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產評估，應采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據，即找到使成本法定價結果能準確反映市場行情的數據，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。