那么如何選擇一家靠譜的資產(chǎn)評估公司呢?

　　資質(zhì)

　　資產(chǎn)評估公司除了具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)外，還需要在當(dāng)?shù)刎?cái)政局進(jìn)行備案并向社會公告之后才能進(jìn)行執(zhí)業(yè)。

　　所以除了查看評估公司評估師資質(zhì)之外，還需要看一下該評估公司是否具有備案函。

　　收費(fèi)

　　根據(jù)之前協(xié)會公布的指導(dǎo)價(jià)，各地起步價(jià)均為1500元，然后有合理且公開的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為了方便計(jì)費(fèi)通常以千分比例來計(jì)費(fèi)。

　　收費(fèi)明顯偏低，該評估機(jī)構(gòu)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。若被查實(shí)，會影響到所出具的評估報(bào)告，具備評估虛假評估的風(fēng)險(xiǎn)。

　　

　　評估機(jī)構(gòu)所屬評估師都應(yīng)該具備的評估知識，而且商務(wù)業(yè)務(wù)對評估流程以及相關(guān)業(yè)務(wù)都應(yīng)非常熟悉，通過咨詢溝通就可以分析出來。

　　農(nóng)村征地評估程序及流程

　　1、辦理用地申請

　　用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書，并報(bào)送同級人民審核。

　　4、征地審核與批復(fù)

　　行政主管部門收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對文件資料符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民所在地進(jìn)行公告。

　　6、制定征地補(bǔ)償安置方案

　　區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

　　7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告

　　有關(guān)人民的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

　　8、補(bǔ)償安置的實(shí)施

　　區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　房地產(chǎn)評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以確定其價(jià)值的過程。這一過程涉及多個(gè)方面，包括土地、建筑物、房地產(chǎn)市場的趨勢以及其他相關(guān)因素。房地產(chǎn)評估通常基于當(dāng)前市場價(jià)值、投資價(jià)值或重置成本等不同的價(jià)值類型。

　　房地產(chǎn)評估的類型包括一般評估、房地產(chǎn)抵押貸款評估和特定評估。一般評估主要用于在沒有交易糾紛的情況下，交易雙方為了尋求一致意見而進(jìn)行的評估。這種評估通常不具備法律效力，是參考性的，反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

　　總的來說，房地產(chǎn)評估是一個(gè)復(fù)雜而重要的過程，需要的知識和技能。

　　房產(chǎn)價(jià)值的評估是一個(gè)復(fù)雜且綜合的過程，需要考慮多種因素。以下是一些常用的房產(chǎn)價(jià)值評估方法：

　　1. 市場比較法：這是目前市場上應(yīng)用為廣泛的評估方法。它通過比較與待評估房產(chǎn)在位置、用途、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、質(zhì)量、新舊程度等方面相似的近期已成交房地產(chǎn)的價(jià)格，來估算待評估房產(chǎn)的價(jià)格。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是直觀、說服力強(qiáng)，易于被買賣雙方理解和接受。

　　2. 成本法：成本法是通過計(jì)算房產(chǎn)的重置成本，再減去折舊來確定其價(jià)值。這種方法適用于那些無法從市場上直接獲得可比交易價(jià)格的房產(chǎn)。

　　3. 收益法：對于可以產(chǎn)生收益的房產(chǎn)，如商業(yè)用房或租賃用房，可以采用收益法進(jìn)行評估。該方法基于房產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定其價(jià)值。

　　在進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估時(shí)，還需考慮以下因素：

　　1. 房產(chǎn)的地理位置：的地理位置通常意味著更高的價(jià)值。

　　2. 房產(chǎn)的房齡和狀況：新建或翻新的房產(chǎn)通常價(jià)值更高，而老舊或損壞嚴(yán)重的房產(chǎn)價(jià)值則較低。

　　3. 房產(chǎn)的用途和類型：不同類型的房產(chǎn)(如住宅、商業(yè)用房、工業(yè)用房等)具有不同的價(jià)值特點(diǎn)。

　　4. 市場供求關(guān)系：當(dāng)市場上需求大于供應(yīng)時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值往往會上升;反之，當(dāng)供應(yīng)大于需求時(shí)，價(jià)值可能會下降。

　　土地評估的主要方法包括：

　　市場比較法：選取與評估土地類似的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正，從而確定評估土地的價(jià)值。例如，選取同區(qū)域、相似用途、相近規(guī)模的已交易土地進(jìn)行對比分析。

　　收益還原法：根據(jù)土地未來預(yù)期收益，通過合理的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)來確定土地價(jià)值。比如，對于用于出租的商業(yè)土地，可以根據(jù)預(yù)期租金收益來評估。

　　成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金等，從而估算出土地價(jià)值。

　　剩余法：通過從開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中扣除開發(fā)成本、利潤等，倒推出土地的價(jià)值。常用于待開發(fā)土地的評估。

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：依據(jù)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合評估土地的具體情況進(jìn)行系數(shù)修正，確定其價(jià)值。

　　這些方法在實(shí)際應(yīng)用中通常會結(jié)合使用，以提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

　　在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行評估，旨在界定其價(jià)值，確保交易公正透明，保護(hù)雙方權(quán)益。此舉不僅能促進(jìn)流轉(zhuǎn)市場的運(yùn)作，減少潛在風(fēng)險(xiǎn)，還符合法律與政策的規(guī)范要求。評估聚焦于土地經(jīng)營權(quán)本身，不涉及動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)及特許經(jīng)營權(quán)等額外財(cái)產(chǎn)權(quán)益，確保評估結(jié)果的專注性和準(zhǔn)確性。評估結(jié)果作為雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵參考，助力雙方基于共同認(rèn)知進(jìn)行順暢的談判與協(xié)商，推動(dòng)轉(zhuǎn)讓過程順利完成。

　　資產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地評估，有什么區(qū)別?

　　資產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地評估，很多人一直都分不清他們的區(qū)別，雖然都屬于評估業(yè)務(wù)，但是有很大區(qū)別，仔細(xì)看看。

　　1、評估對象不同

　　資產(chǎn)評估:包括企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人等擁有的各種資產(chǎn)，如房產(chǎn)土地、機(jī)器設(shè)備、車輛、存貨、知識產(chǎn)權(quán)等

　　房產(chǎn)評估:不動(dòng)產(chǎn)(房產(chǎn)(或含少許不可移動(dòng)的設(shè)備設(shè)施設(shè)施、如空調(diào)、供暖設(shè)施及衣櫥柜等)

　　土地評估:土地

　　2、評估目的所不同

　　資產(chǎn)評估的目的主要是為了幫助企業(yè)或個(gè)人了解其資產(chǎn)的價(jià)值從而做出相應(yīng)的決策;

　　而房產(chǎn)評估的日的主要是為了房屋買賣、貸款申請、房產(chǎn)稅評估、保險(xiǎn)申請等;

　　土地評估師為了對土地進(jìn)行全面、系統(tǒng)、科學(xué)的評價(jià)和估價(jià)，以確定土地的價(jià)值和利用潛力。

市場比較法是常用且重要的估價(jià)方法，在該法中，比較實(shí)例的選擇是方法應(yīng)用 的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，市場比較法是比較 常用且重要的估價(jià)方法。在該法中，比較實(shí) 例的選擇是方法應(yīng)用的基礎(chǔ)，其甚至決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確與正確。
城鎮(zhèn)土地估價(jià)需要依據(jù)的技術(shù)規(guī)范主要為標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，依據(jù)規(guī)程，與市場比較法相關(guān)的重要術(shù)語及定義如下:
(1)市場比較法:根據(jù)替代原理，將 待估宗地與具有替代性的且在估價(jià)期日近期 市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似 宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待 估宗地價(jià)格。
(2)替代原則(替代原理):土地估價(jià) 應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果 不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。
(3)市場比較法中確定比較實(shí)例:“比較實(shí)例與待估宗地條件的相似大于差異 性;比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相 鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常(或可修正為正 常)交易實(shí)例。
以上為選擇比較實(shí)例時(shí)涉及的規(guī)程中的 主要內(nèi)容，實(shí)際估價(jià)工作中，為避免出錯(cuò)，估價(jià)人員一般會選擇與待估宗地緊鄰、交易日期不超三年、土地用途相同的實(shí)際交易案例作為比較實(shí)例，這當(dāng)然是穩(wěn)妥的做法。

　　個(gè)別因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格差異的關(guān)鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細(xì)分為土地與建筑物兩個(gè)層面的個(gè)別因素。

　　土地個(gè)別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價(jià)格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價(jià)格昂貴。

　　3、地勢、地質(zhì)與地形：地勢高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價(jià)格也相應(yīng)提升。

　　4、臨街深度：土地價(jià)值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價(jià)值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價(jià)格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價(jià)值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長則地。

　　建筑物個(gè)別因素

　　1、物理因素：包括建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價(jià)值評估。

　　2、設(shè)備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備完善度影響居住便利，是價(jià)格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標(biāo)不僅關(guān)乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗(yàn)，從而影響房價(jià)。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關(guān)乎通風(fēng)、采光，兩者共同作用于房價(jià)。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的差異化基礎(chǔ)，是評估與交易中不可忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。