《房地產估價機構管理辦法》中華人民共和國建設部令第142號

　　第四章 估價管理

　　第二十四條 從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

　　房地產估價的具體業務范圍如下：

　　1、房地產抵押、出資、處置價值評估;

　　2、地產轉讓價格評估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產價值鑒定評估;

　　4、企業重組、改制土地價值評估;

　　5、土地出讓價格評估;

　　6、土地轉讓、出租、抵押土地評估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評估;

　　8、征收土地稅費涉及的土地評估;

　　9、其他目的的土地/房地產評估。

　　房地產估價，全稱為房地產資產評估。臺灣稱其為"不動產估價";香港稱其為"物業估價"，都是一個意思。房地產估價，是指估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。

　　估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合并、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價(如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合并兼并等);估價結果的價格類型也可分為土地出讓、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

　　土地評估的主要方法包括：

　　市場比較法：選取與評估土地類似的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等進行修正，從而確定評估土地的價值。例如，選取同區域、相似用途、相近規模的已交易土地進行對比分析。

　　收益還原法：根據土地未來預期收益，通過合理的折現率將其折現到評估時點來確定土地價值。比如，對于用于出租的商業土地，可以根據預期租金收益來評估。

　　成本逼近法：以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等，從而估算出土地價值。

　　剩余法：通過從開發完成后的房地產價值中扣除開發成本、利潤等，倒推出土地的價值。常用于待開發土地的評估。

　　基準地價系數修正法：依據公布的基準地價，結合評估土地的具體情況進行系數修正，確定其價值。

　　這些方法在實際應用中通常會結合使用，以提高評估結果的準確性和可靠性。

　　在土地承包經營權轉讓前進行評估，旨在界定其價值，確保交易公正透明，保護雙方權益。此舉不僅能促進流轉市場的運作，減少潛在風險，還符合法律與政策的規范要求。評估聚焦于土地經營權本身，不涉及動產、債權債務及特許經營權等額外財產權益，確保評估結果的專注性和準確性。評估結果作為雙方決策的關鍵參考，助力雙方基于共同認知進行順暢的談判與協商，推動轉讓過程順利完成。

市場比較法是常用且重要的估價方法，在該法中，比較實例的選擇是方法應用 的基礎，其甚至決定了估價結果的準確與正確。
在城鎮土地估價中，市場比較法是比較 常用且重要的估價方法。在該法中，比較實 例的選擇是方法應用的基礎，其甚至決定了估價結果的準確與正確。
城鎮土地估價需要依據的技術規范主要為標準《城鎮土地估價規程》，依據規程，與市場比較法相關的重要術語及定義如下:
(1)市場比較法:根據替代原理，將 待估宗地與具有替代性的且在估價期日近期 市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似 宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待 估宗地價格。
(2)替代原則(替代原理):土地估價 應以相鄰地區或類似地區功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果 不得明顯偏離具有替代性質的土地客觀價格。
(3)市場比較法中確定比較實例:“比較實例與待估宗地條件的相似大于差異 性;比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相 鄰地區或類似地區的正常(或可修正為正 常)交易實例。
以上為選擇比較實例時涉及的規程中的 主要內容，實際估價工作中，為避免出錯，估價人員一般會選擇與待估宗地緊鄰、交易日期不超三年、土地用途相同的實際交易案例作為比較實例，這當然是穩妥的做法。

　　新建房地產評估的成本法

　　新建房地產項目,如果評估基準日為房地產開發建成日,無須考慮折舊,可直接用開發成本計算。開發成本為房地產開發過程中所發生的各項費用,包括土地取得成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、管理費用等。新建房地產成本法的基本公式為

　　新建房地產價值=土地取得成本十開發成本十管理費用十投資利息十銷售稅費十開發利潤