農村征地評估程序及流程

　　1、辦理用地申請

　　用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民審核。

　　4、征地審核與批復

　　行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料符合條件的，應當在5日內報經同級人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的，在鄉(鎮)人民所在地進行公告。

　　6、制定征地補償安置方案

　　區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。

　　7、征地補償、安置方案的公告

　　有關人民的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。

　　8、補償安置的實施

　　區縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

　　9、頒發建設用地批準書

　　《房地產估價機構管理辦法》中華人民共和國建設部令第142號

　　第四章 估價管理

　　第二十四條 從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

　　房地產估價的具體業務范圍如下：

　　1、房地產抵押、出資、處置價值評估;

　　2、地產轉讓價格評估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產價值鑒定評估;

　　4、企業重組、改制土地價值評估;

　　5、土地出讓價格評估;

　　6、土地轉讓、出租、抵押土地評估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評估;

　　8、征收土地稅費涉及的土地評估;

　　9、其他目的的土地/房地產評估。

市場比較法是常用且重要的估價方法，在該法中，比較實例的選擇是方法應用 的基礎，其甚至決定了估價結果的準確與正確。
在城鎮土地估價中，市場比較法是比較 常用且重要的估價方法。在該法中，比較實 例的選擇是方法應用的基礎，其甚至決定了估價結果的準確與正確。
城鎮土地估價需要依據的技術規范主要為標準《城鎮土地估價規程》，依據規程，與市場比較法相關的重要術語及定義如下:
(1)市場比較法:根據替代原理，將 待估宗地與具有替代性的且在估價期日近期 市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似 宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待 估宗地價格。
(2)替代原則(替代原理):土地估價 應以相鄰地區或類似地區功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據，估價結果 不得明顯偏離具有替代性質的土地客觀價格。
(3)市場比較法中確定比較實例:“比較實例與待估宗地條件的相似大于差異 性;比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相 鄰地區或類似地區的正常(或可修正為正 常)交易實例。
以上為選擇比較實例時涉及的規程中的 主要內容，實際估價工作中，為避免出錯，估價人員一般會選擇與待估宗地緊鄰、交易日期不超三年、土地用途相同的實際交易案例作為比較實例，這當然是穩妥的做法。