權屬與合規性：
水域性質：自有水域（擁有養殖使用權證或承包合同）＞租賃水域（剩余承包期越長，價值越穩定，如剩余 10 年租期比 5 年租期溢價 15%-20%）；
資質文件：是否取得《水域灘涂養殖證》（核心資質，無證可能被認定為 “非法養殖”，價值折價 50% 以上）；是否符合 “生態保護紅線”（如距飲用水源地 300 米內可能被劃為禁養區，價值驟降）；環評是否達標（如養殖廢水排放需符合《淡水池塘養殖水排放要求》，超標則面臨整改，折價 20%-30%）。

區位適配性：距飼料市場、水產批發市場的運輸距離（如加州鱸養殖場距批發市場 30 公里內優，降低活體運輸損耗）；是否通硬化路（方便飼料運輸、成魚出欄）；電力穩定性（增氧機、投餌機依賴，頻繁停電可能導致魚類缺氧死亡，折價 5%-10%）。

基礎工程設施：
堤壩：材質（混凝土堤壩 <抗風浪、壽命 20 年以上>＞土壩 < 易坍塌，壽命 5-10 年，折價 20%-30%>）；是否有防滲處理（如鋪設 HDPE 膜，減少漏水，溢價 5%-10%）；
進排水系統：是否分離（進水口在上游、排水口在下游，避免污染循環，溢價 10%-15%）；是否有閘門控制（方便水位調節，適合多品種混養，溢價 5%-8%）；
配套區域：沉淀池（處理養殖廢水，符合環保要求，溢價 8%-12%）；曬塘區（清塘后暴曬消毒，提升下季產能，面積≥魚塘 10% 更優）；看護房 / 倉庫（存放飼料、工具，磚混結構比簡易棚溢價 15%-20%）。


經營數據：
歷史產能：近 3 年平均畝產（如草魚精養塘畝產 1500 斤比 1000 斤溢價 25%-30%）；成魚存活率（≥85% 為優，每降低 5% 折價 5%-8%）；
成本與收益：飼料成本占比（精養塘飼料成本約占 60%-70%，控制越好價值越高）；年均凈利潤（如特種水產塘年均凈利潤 5000 元 / 畝比常規塘 2000 元 / 畝溢價 -150%）；
銷售渠道：是否有固定收購商（如與水產批發市場、加工廠簽訂長期合同，減少價格波動風險，溢價 10%-15%）。

生態政策：
禁養 / 限養規劃：是否位于 “生態保護紅線”“飲用水源保護區”（如距水庫 1 公里內可能被劃為限養區，禁止高密度養殖，折價 30%-50%）；是否符合 “河長制” 管理要求（如禁止向河道直排廢水，需配套污水處理設施，未達標則折價 15%-20%）；
環保補貼：是否享受 “生態養殖補貼”“節水養殖補貼”（如稻漁種養每畝補貼 500 元，持續補貼可提升預期收益）。


市場周期：
水產品價格波動：如小龍蝦價格受季節影響大（旺季 5-9 月價格高，評估時需結合周期）；常規魚類（如草魚）價格相對穩定，收益可預測性強；
消費趨勢：有機認證魚塘（如通過 “有機水產品認證”）溢價 30%-40%，符合健康消費需求。