租金評估方法與計算邏輯

　　1. 收益法(適用穩定租金或明確租約)

　　流程：

　　a. 收集租金數據(當前水平、租期、條款);

　　b. 預測未來租金收入現金流;

　　c. 確定率(資本化率);

　　d. 通過凈現值法(折現現金流)或資本化率法(年租金/資本化率)計算租金價值;

　　e. 調整維護成本、空置率等因素，得出終值。

　　2. 直接比較法(依賴市場數據)

　　流程：

　　a. 收集類似物業市場租金數據(面積、位置、設施、租約);

　　b. 篩選相似特征的比較物業;

　　c. 根據差異(面積、裝修、設備)調整租金;

　　d. 綜合調整后租金，確定目標廠房租金價值范圍(區間值而非數)。
　　2. 直接比較法(依賴市場數據)

　　步驟：

　　a. 收集類似物業市場租金數據(面積、位置、設施、租約);

　　b. 篩選相似特征的比較物業;

　　c. 根據差異(面積、裝修、設備)調整租金;

　　d. 綜合調整后租金，確定目標廠房租金價值范圍(區間值而非數)。

　　土地租金評估專項流程

　　權屬核驗：核對宗地原始資料，確認土地使用權取得、使用情況及權屬狀態。

　　實地勘查：以企業申報表為依據，調查宗地登記狀況、權利狀況、用途、建筑物及地上附著物;了解地理位置、周邊環境、交通、市政配套;核查面積、臨街狀況、形狀、地質地形、容積率等。

　　市場調取：向當地相關部門獲取基準地價、地價指數及各項取費標準。

　　價值測算：根據宗地實際，選用收益法進行估算。

　　法律依據依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房屋租賃管理辦法》及地方實施細則等規定執行。

　　房屋租賃價格管理

　　住宅用房：嚴格執行國家和房屋所在地城市規定的租賃政策。

　　經營用房(如生產、經營活動)：租金及租賃條款由租賃雙方協商議定。

　　私房租賃價格管理

　　有地方標準的：按標準協商議定;

　　無地方標準的：遵循公平原則，參照實際租金水平協商，不得隨意抬高;

　　住宅用房租賃價格需符合相關規定標準。

　　固定資產報廢審批程序

　　報廢申請：使用部門上報需報廢設備至上級管理部門。

　　技術鑒定：由設備處、維修組、使用部門、財務處、監審處組成小組，出具技術鑒定意見。

　　審批流程：

　　設備處負責人審核《設備報廢審批表》;

　　分管院長批準后，提交器械管理會討論;

　　終報院長辦公會研究決定，并上報市國資局備案。

　　報廢處理：

　　財務處、監審處現場監督，在《固定資產報廢申請單》簽字確認;

　　可維修利用的，由維修組標注;無利用價值的需經資產評估確認后，進行殘值處理并上繳財務處。

　　賬目變更：設備處歸檔審批表，并憑此辦理固定資產賬目變更。

　　注：未達報廢年限但不符合安全、設計要求或療效不達標的設備，除廠家索賠或召回外，一律強制報廢。

　　租金評估所需資料清單

　　基礎資料：委托人/產權持有人營業執照(副本)、名稱變更證明、《資產評估申報表》、國有企業經濟行為文件(如董事會/股東會決議、國資部門評估立項批復)、《房屋建筑物現場勘察表》、待租房屋平面圖。

　　產權資料：已辦產權的《不動產權證書》等;未辦產權的買賣合同、繼承證明(公證書/判決書/調解書)、批文、契稅發票、面積測繪報告。

　　財務資料：已出租房屋的租賃合同。

　　本公司可以承接全國范圍內的業務，快速出評估報告，值得信賴!

　　關于資產評估收費標準：

　　本公司按照評估額的比例計費，低收費1000元，收費區間一般在千分之一到千分之三之間，評估值越高，計取比例越低。

　　評估值200萬以內，1500元起步，1萬封頂!

　　評估值200萬600萬之間，2500元起步，2萬封頂!

　　評估值600萬1000萬之間，4000元起步，3萬封頂!

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　　根據《房地產估價規范》，房地產估價方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設開發法。本次房地產租賃價值評估主要采用比較法、收益法、成本法，具體分析如下：

　　一、理論適用但客觀條件不具備的估價方法

　　收益法：通過估價對象價值、報酬率、收益年限，結合收益法原理計算年租金，進而確定租賃價值。但經估價師調查，泰興市收益價格與市場價值差距較大，租售比嚴重失調，故收益法不適用。

　　成本法：基于租金構成(折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金等)測算后修正得出租賃價值。因估價對象所在區域商業地租無法確定，故未采用成本法。

　　二、選用的估價方法及理由

　　比較法：利用市場上同類房地產近期租賃交易價格，通過直接比較或類比分析確定估價對象價值。估價對象所在區域房地產市場交易活躍，存在類似房地產租賃交易實例，故選用比較法。