農村征地評估程序及流程

　　1、辦理用地申請

　　用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民審核。

　　4、征地審核與批復

　　行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料符合條件的，應當在5日內報經同級人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的，在鄉(鎮)人民所在地進行公告。

　　6、制定征地補償安置方案

　　區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。

　　7、征地補償、安置方案的公告

　　有關人民的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。

　　8、補償安置的實施

　　區縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

　　9、頒發建設用地批準書

　　房產價值的評估是一個復雜且綜合的過程，需要考慮多種因素。以下是一些常用的房產價值評估方法：

　　1. 市場比較法：這是目前市場上應用為廣泛的評估方法。它通過比較與待評估房產在位置、用途、結構、設施、質量、新舊程度等方面相似的近期已成交房地產的價格，來估算待評估房產的價格。這種方法的優點是直觀、說服力強，易于被買賣雙方理解和接受。

　　2. 成本法：成本法是通過計算房產的重置成本，再減去折舊來確定其價值。這種方法適用于那些無法從市場上直接獲得可比交易價格的房產。

　　3. 收益法：對于可以產生收益的房產，如商業用房或租賃用房，可以采用收益法進行評估。該方法基于房產未來預期收益的現值來確定其價值。

　　在進行房產價值評估時，還需考慮以下因素：

　　1. 房產的地理位置：的地理位置通常意味著更高的價值。

　　2. 房產的房齡和狀況：新建或翻新的房產通常價值更高，而老舊或損壞嚴重的房產價值則較低。

　　3. 房產的用途和類型：不同類型的房產(如住宅、商業用房、工業用房等)具有不同的價值特點。

　　4. 市場供求關系：當市場上需求大于供應時，房產價值往往會上升;反之，當供應大于需求時，價值可能會下降。

　　土地拆遷補償金標準與評估辦法：

　　為確保被征收土地的補償公平合理，特明確以下三類房屋的補償金標準，均不低于征收決定公告日所在區域內商品房的市場平均價格：

　　1、低端被征收房屋(如棚戶區平房、四層以下住宅)：補償金應達到該區域內商品房平均市場價格的兩倍，依據征收決定公告之日的征收面積計算。

　　2、中級被征收房屋(含四層以上住宅、車間、商業用房)：補償金不低于征收日區域內商品房市場平均價格的1.5倍。

　　3、被征收房屋(如別墅、住宅)：補償金至少等同于征收區域內商品房的市場平均價格。

　　此外，房屋征收評估辦法將由住房和城鄉建設主管部門負責制定，并在制定過程中廣泛征求公眾意見。在正式辦法出臺并實施前，暫停國有土地上房屋的征收與補償活動，以確保政策的透明度和公眾的參與度。

　　房地產估價，全稱為房地產資產評估。臺灣稱其為"不動產估價";香港稱其為"物業估價"，都是一個意思。房地產估價，是指估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。

　　估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合并、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價(如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合并兼并等);估價結果的價格類型也可分為土地出讓、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

　　土地評估的主要方法包括：

　　市場比較法：選取與評估土地類似的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等進行修正，從而確定評估土地的價值。例如，選取同區域、相似用途、相近規模的已交易土地進行對比分析。

　　收益還原法：根據土地未來預期收益，通過合理的折現率將其折現到評估時點來確定土地價值。比如，對于用于出租的商業土地，可以根據預期租金收益來評估。

　　成本逼近法：以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等，從而估算出土地價值。

　　剩余法：通過從開發完成后的房地產價值中扣除開發成本、利潤等，倒推出土地的價值。常用于待開發土地的評估。

　　基準地價系數修正法：依據公布的基準地價，結合評估土地的具體情況進行系數修正，確定其價值。

　　這些方法在實際應用中通常會結合使用，以提高評估結果的準確性和可靠性。

　　新建房地產評估的成本法

　　新建房地產項目,如果評估基準日為房地產開發建成日,無須考慮折舊,可直接用開發成本計算。開發成本為房地產開發過程中所發生的各項費用,包括土地取得成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、管理費用等。新建房地產成本法的基本公式為

　　新建房地產價值=土地取得成本十開發成本十管理費用十投資利息十銷售稅費十開發利潤