變現(xiàn)能力是指在沒有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。因?yàn)樽儸F(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價(jià)格相聯(lián)系的。可以說(shuō)沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買。可見，如果沒有價(jià)格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)由于具有、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生。一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，不動(dòng)產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將不動(dòng)產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使有了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。

北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性評(píng)估公司。公司具備完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
公司多年深耕于企業(yè)征地拆遷、環(huán)保關(guān)停、侵權(quán)損失等評(píng)估領(lǐng)域，先后服務(wù)于國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)客戶，服務(wù)范圍涵蓋全國(guó)二十多個(gè)省份，積累了扎實(shí)的執(zhí)業(yè)技能和豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公司出具的評(píng)估報(bào)告為企業(yè)和自然人客戶維護(hù)自身利益，獲取合法權(quán)益，提供了至關(guān)重要的的作用。
公司評(píng)估團(tuán)隊(duì)在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域也具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)企業(yè)健康發(fā)展，提供、高標(biāo)準(zhǔn)、化、系統(tǒng)化、一站式的評(píng)估服務(wù)。

按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)有不同的分類。常見的分類有：
1.按照不動(dòng)產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)劃分
按照物質(zhì)形態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)可劃分為土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整體、房屋局部)、構(gòu)筑物、土地定著物、在建工程、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。這些在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)概念部分已介紹，此處不再贅述。
2.按照用途劃分
按照用途，不動(dòng)產(chǎn)可劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、綜合、特殊不動(dòng)產(chǎn)等。
居住不動(dòng)產(chǎn)是指用于居住的不動(dòng)產(chǎn)，包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、聯(lián)排式住宅、別墅等。
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指用于從事各種非生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及商貿(mào)服務(wù)活動(dòng)，并由此獲得收益的不動(dòng)產(chǎn)，包括辦公、酒店、商貿(mào)、娛樂休閑、停車場(chǎng)等。
工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指用于從事各種工業(yè)生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并由此獲得收益的不動(dòng)產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、堆場(chǎng)、交通運(yùn)輸?shù)取?br /> 農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指用于從事各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并由此獲得收益的不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)田、草場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)、放牧場(chǎng)、灌溉設(shè)施、大棚、溫室、魚塘等。
綜合不動(dòng)產(chǎn)是指同一宗不動(dòng)產(chǎn)包含兩種或兩種以上不同用途的不動(dòng)產(chǎn)，如商住不動(dòng)產(chǎn)、居住辦公不動(dòng)產(chǎn)等。
特殊不動(dòng)產(chǎn)是指用于特殊用途的物業(yè)，如學(xué)校、醫(yī)院、寺院、墓地、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。
3.按照開發(fā)程度劃分
按照開發(fā)程度，不動(dòng)產(chǎn)可劃分為生地、毛地、熟地(通平)、在建工程、現(xiàn)房等。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等。毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，但未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋?br /> 開發(fā)過(guò)程，不具備基本建設(shè)條件的土地。
熟地是指經(jīng)過(guò)開發(fā)，具備基礎(chǔ)設(shè)施條件且場(chǎng)地平整，已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地。按照開發(fā)程度，熟地又可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建設(shè)，尚未竣工投入使用的建設(shè)工程。現(xiàn)房是指已經(jīng)竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式劃分
按照使用方式，不動(dòng)產(chǎn)可劃分為自用、出租、銷售、承租、投資等。自用不動(dòng)產(chǎn)是指投資建設(shè)或購(gòu)置并用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)。出租不動(dòng)產(chǎn)是指將自有或承租的不動(dòng)產(chǎn)租予他人使用的不動(dòng)產(chǎn)。銷售不動(dòng)產(chǎn)是指投資建設(shè)并用于銷售給他人的不動(dòng)產(chǎn)。承租不動(dòng)產(chǎn)是指租用他人的不動(dòng)產(chǎn)。
投資性不動(dòng)產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的不動(dòng)產(chǎn)。

收益法在整體資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用通常是對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是獲得收益，因此，收益法與其他評(píng)估方法相比更能體現(xiàn)企業(yè)存在和運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)特征，也是其價(jià)值更為直觀的體現(xiàn)。通常情形下，評(píng)估人員依據(jù)收益口徑的不同，選擇不同的收益法具體方法進(jìn)行評(píng)估。常見的方法有股利折現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)模型，它們分別對(duì)應(yīng)的收益口徑為股利、自由現(xiàn)金流量以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
一是形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。釆用成本法評(píng)估資產(chǎn)，要確定這些耗費(fèi)是必需的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平，而不應(yīng)是某項(xiàng)資產(chǎn)的個(gè)別成本耗費(fèi)。
二是成本法的運(yùn)用，還需注意佳使用和快速變現(xiàn)情形。佳使用是指市場(chǎng)參與者實(shí)現(xiàn)一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值大化時(shí)該資產(chǎn)的用途。如果一項(xiàng)資產(chǎn)在法律允許、經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可實(shí)現(xiàn)的條件下，有多種使用方式的選擇，通常要求釆用能使其價(jià)值大化的用途。快速變現(xiàn)假設(shè)通常被用于由法院或者債權(quán)人等強(qiáng)制要求的情形。在這種情形下，資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間有限，因此，與正常的市場(chǎng)狀況相比，快速變現(xiàn)前提下的資產(chǎn)價(jià)值通常較低。在實(shí)務(wù)中，對(duì)該前提下的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估通常會(huì)將正常市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)價(jià)值乘以折扣比重，得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。