房屋拆遷評(píng)估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的定價(jià)對(duì)象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過(guò)具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來(lái)建造其房地產(chǎn)。這就使我們?cè)诶斫夥康禺a(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過(guò)比較。通過(guò)比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對(duì)定價(jià)對(duì)象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來(lái)確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)分析的問(wèn)題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開(kāi)發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過(guò)改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤(rùn)大化入手，結(jié)合評(píng)估目的來(lái)具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購(gòu)買房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對(duì)象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來(lái)看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場(chǎng)認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)同是由市場(chǎng)供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)同度來(lái)分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況來(lái)分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來(lái)確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　房屋拆遷評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評(píng)估費(fèi)用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評(píng)估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)超過(guò)300戶但不超過(guò)800戶(含300戶)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)達(dá)到800戶及以上(含800戶)，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實(shí)際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。

　　在房屋性質(zhì)方面，評(píng)估收費(fèi)涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評(píng)估，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評(píng)估復(fù)雜程度的影響，我國(guó)建筑物拆遷估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費(fèi)用受建筑物面積、地理位置及評(píng)估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評(píng)估機(jī)構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費(fèi)價(jià)格。

　　需強(qiáng)調(diào)的是，收費(fèi)價(jià)格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

　　廠房拆遷評(píng)估是對(duì)廠房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和估算的過(guò)程，以確定適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償金額。以下是一般進(jìn)行廠房拆遷評(píng)估的步驟和考慮因素：

　　廠房拆遷評(píng)估通常需要由的評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或土地估價(jià)師進(jìn)行。他們會(huì)根據(jù)廠房的具體情況和相關(guān)法律規(guī)定，采用合適的方法和工具進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估過(guò)程中需要綜合考慮市場(chǎng)因素、技術(shù)因素、狀況因素和法律因素，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。此外，評(píng)估還應(yīng)遵循相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則。