中合益德資產評估公司的評估范圍：房屋價值評估、拆遷房屋評估、廠房拆遷評估，企業拆遷評估，企業整體價值評估、公司股權評估、知識產權評估、無形資產評估、軟著評估、商標評估、專利評估、發明評估、版權評估、林地評估、廠房評估、養殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設備評估、機械評估、礦權評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經濟損失評估等等。

　　被拆遷房屋價值評估需考慮區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產指與被拆遷房屋在區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等方面相同或相似的房地產。確定類似房地產市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據《房地產估價規范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發法和基準地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現后累加得出評估結果。

　　假設開發法是預計被拆遷房屋開發完成后的價值，扣除開發成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價修正法是在公布基準地價的地區，根據被拆遷房屋所處地段的基準地價調整得出評估結果。

　　應對房地產拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業道德規范要求：評估人員應保持客觀公正，誠信執業，依法依規開展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務所與評估機構之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進行。

　　(3)加大研究力度增強執業能力：強調市場調研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學習理論知識，熟悉相關法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業培訓，提高職業水平;加強同業交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協議，明確評估進度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結積累實踐經驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進行總結歸檔，構建拆遷評估質量監管機制，確保評估報告的真實性和準確性。

　　房地產評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產價格產生與變化的基本規律，構成了房地產評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產值理論、替代原理、收益增減原理、規模經濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統而嚴謹的定價方法及評估流程，使房地產評估有據可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經濟政策等相關理論和知識。

　　房地產評估雖然表現為定價人員對房地產價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。

　　房地產評估還具備一定的表現力。評估人員需具備豐富的工作經驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現在對房地產價格規律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。

　　房地產評估還表現出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產概論、經營管理、規劃、建筑結構、工程預算、法律、經濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產，如商業信譽、商業景觀和經營管理能力等。對于大型物業，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協作工作。

　　此外，房地產評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產業政策。這些都反映了房地產評估的綜合性特點。

　　房屋拆遷評估成本法中成本的組成內容

　　成本法一般理解為：求得定價目標房地產在定價時點的重置價格或重建價格，扣減折舊，以此估算定價對象的客觀合理價格或價值的方法。一般意義上的成本是指生產和銷售過程中所耗費的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻的成本應獲得的報酬即利潤。因此，成本法定價不是求得定價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種耗費(成本)和利潤的分析計算來求得定價對象的價格。換句話說，成本法是通過模擬定價對象的生產過程求得其價格或價值的方法。

　　使用成本法進行定價，需要弄清楚房地產價格的組成內容和其含義本質。《規范》明確了房地產市場價格的一般組成內容：“重置價格或重建價格應是重新取得或重新開發、重新建造不同的定價對象所需的各項必需成本和應繳稅金、正常開發利潤之和，其組成包括以下內容：1、土地取得費用;2、開發成本;3、期間費用;4、項目開發利息;5、銷售稅金;6、開發利潤。”房地產的價格從開發建設的角度來看是由成本和利潤構成的，但從定價的角度來看，修建房地產的某些成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：房地產的價格或價值是由其效用決定的，修建房地產的耗費只有產生被市場認同的效用時，這種耗費才會對價格或價值產生貢獻，才會提升價格或價值。否則，耗費再多也有可能不提升價格或價值，甚至降格或價值。當耗費和其產生的效用不匹配時，耗費也不會和價格或價值呈正比調整。效用所需耗費的成本，不是由個別生產耗費決定的，而是由社會的一般平均耗費決定的。也就是說，并不是能產生效用的個別耗費越大或越低，相應的價格或價值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產價格組成內容應該是客觀合理的。對此，《規范》也作了相應說明。

企業拆遷評估價格如何確定

新規定明確，被拆遷房屋相似房地產的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區位、用途及建筑結構等價值影響因素。引入第三方評估機構，旨在以市場為導向定價，而非依賴權力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規律。

過往拆遷補償中，既存在補償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補償標準的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關鍵在于回歸市場機制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預期。

企業拆遷時，評估公司的選擇權歸屬何方？若企業對評估結果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產評估公司的協助。企業拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。