被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價格時，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進(jìn)行比較，調(diào)整價格后得出評估結(jié)果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價修正法是在公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出評估結(jié)果。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估。這一評估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價格難以確定，評估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經(jīng)過多次評估和談判，結(jié)案時間長。

　　(6)收費難度大：干預(yù)、評估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補償談判不順等因素導(dǎo)致收費困難。

　　應(yīng)對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評估機(jī)構(gòu)之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進(jìn)度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實踐經(jīng)驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評估報告的真實性和準(zhǔn)確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評估折舊與財務(wù)會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價值降低或損失。這是一種降價調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現(xiàn)值。而財務(wù)會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。

　　資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評估人員現(xiàn)場勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態(tài)的量，受多種因素影響。而財務(wù)會計的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評估和財務(wù)會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財務(wù)會計主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會化程度要求不同

　　資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務(wù)會計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時間變化。資產(chǎn)評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務(wù)會計的賬面價值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評估時，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務(wù)會計則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實踐中常出現(xiàn)財務(wù)會計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價值已很低，或財務(wù)會計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　科學(xué)實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實際交易行為。因此，房地產(chǎn)價格一般可以通過以下三個途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場交易價格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評估其價值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應(yīng)用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得到不同的結(jié)果。

企業(yè)拆遷評估價格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價值影響因素。引入第三方評估機(jī)構(gòu)，旨在以市場為導(dǎo)向定價，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規(guī)律。

過往拆遷補償中，既存在補償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關(guān)鍵在于回歸市場機(jī)制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時，評估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對評估結(jié)果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。