房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，即拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評(píng)估辦法，對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。這一評(píng)估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶(hù)對(duì)拆遷評(píng)估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開(kāi)展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場(chǎng)可比實(shí)例少，增加了查勘和市場(chǎng)調(diào)查的難度。

　　(3)測(cè)算難度大：收集被拆遷房屋市場(chǎng)資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評(píng)估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評(píng)估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶(hù)質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問(wèn)題多，補(bǔ)償需經(jīng)過(guò)多次評(píng)估和談判，結(jié)案時(shí)間長(zhǎng)。

　　(6)收費(fèi)難度大：干預(yù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償談判不順等因素導(dǎo)致收費(fèi)困難。

　　國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補(bǔ)償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補(bǔ)償金額的真實(shí)合法，同時(shí)增強(qiáng)拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補(bǔ)償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費(fèi)用;另一方面，評(píng)估價(jià)值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評(píng)估單位矛盾加劇。此外，評(píng)估單位選擇過(guò)程中的異議和評(píng)估人員知識(shí)缺失也是亟待解決的問(wèn)題。

　　為提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開(kāi)，約束工作人員行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

　　2、明確劃分拆遷補(bǔ)償范圍，堅(jiān)持完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性的測(cè)量原則，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，促進(jìn)拆遷工作順利開(kāi)展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進(jìn)度。

　　4、加強(qiáng)拆遷宣傳力度，提升公眾對(duì)拆遷工作的認(rèn)知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進(jìn)行。

　　5、提高拆遷補(bǔ)償監(jiān)管能力，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估單位的管理，提升評(píng)估人員水平，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補(bǔ)償范圍等多方面因素。通過(guò)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補(bǔ)償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強(qiáng)宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，促進(jìn)拆遷工作的順利開(kāi)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　科學(xué)實(shí)用的評(píng)估方法同時(shí)具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實(shí)際交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一般可以通過(guò)以下三個(gè)途徑求得：

　　參考類(lèi)似房地產(chǎn)近的市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　參考重新建造類(lèi)似房地產(chǎn)所需費(fèi)用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來(lái)評(píng)估其價(jià)值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、線(xiàn)路價(jià)法、趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買(mǎi)年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評(píng)估方法有其不同的應(yīng)用場(chǎng)景。

　　每種評(píng)估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得到不同的結(jié)果。

　　房屋拆遷評(píng)估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評(píng)估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評(píng)估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對(duì)缺乏市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對(duì)這些問(wèn)題，本文對(duì)成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎(chǔ)

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對(duì)其價(jià)值貢獻(xiàn)的角度來(lái)探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費(fèi)決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開(kāi)發(fā)建設(shè)所必需的耗費(fèi)相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過(guò)分析和計(jì)算修建房地產(chǎn)的必需開(kāi)支或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的費(fèi)用來(lái)理解和認(rèn)知其價(jià)值。賣(mài)家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費(fèi)的成本，買(mǎi)家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。市場(chǎng)參與者根據(jù)成本來(lái)認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評(píng)估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開(kāi)發(fā)的、可以假定重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的某些計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見(jiàn)，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評(píng)估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來(lái)獲取市場(chǎng)比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這一事實(shí)，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適合采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法。”這告訴我們，對(duì)于那些有大量市場(chǎng)交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評(píng)估的一種備選方法。在評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　房屋拆遷評(píng)估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀(guān)合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的定價(jià)對(duì)象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀(guān)合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對(duì)象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過(guò)具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣(mài)者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來(lái)建造其房地產(chǎn)。這就使我們?cè)诶斫夥康禺a(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過(guò)比較。通過(guò)比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀(guān)合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對(duì)定價(jià)對(duì)象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來(lái)確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們?cè)诙▋r(jià)時(shí)分析的問(wèn)題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開(kāi)發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過(guò)改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤(rùn)大化入手，結(jié)合評(píng)估目的來(lái)具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對(duì)象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來(lái)看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場(chǎng)認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)同是由市場(chǎng)供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)同度來(lái)分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求情況來(lái)分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評(píng)估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來(lái)確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　被拆遷人在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)如何計(jì)算損失并爭(zhēng)取對(duì)方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評(píng)估有限公司，提供全國(guó)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評(píng)估服務(wù)，針對(duì)企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場(chǎng)、加工廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)、魚(yú)塘、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹(shù)、景觀(guān)花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場(chǎng)景，出具合法合規(guī)的評(píng)估報(bào)告，為您爭(zhēng)取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。

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　　在拆遷過(guò)程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場(chǎng)行情進(jìn)行合理評(píng)估。

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　　同時(shí)，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價(jià)值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。在爭(zhēng)取補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。