土地與建筑物：
土地：區分 “自有產權”（按當地工業 / 設施農業用地市場價評估，如四川簡陽設施農業用地約 8-12 萬元 / 畝）與 “租賃土地”（按剩余租期 × 年租金現值計算，若租期僅剩 3 年，年租金 5 萬元，折現率 5%，則價值≈13.6 萬元）。
建筑物：豬舍（按結構分，磚混結構約 300-500 元 /㎡，智能化密閉豬舍 800-1200 元 /㎡）、倉庫、辦公樓、消毒室等，需扣除折舊（豬舍折舊年限 15-20 年，殘值率 5%，如 1000㎡磚混豬舍原值 50 萬元，已使用 5 年，折舊后價值≈50×(1-5%)×(15-5)/15≈31.7 萬元）。


政策因素（權重 30%-40%）
環保政策：禁養區豬場需關停（價值折損 80% 以上），限養區需控制存欄量（如廣東規定限養區每平方公里生豬當量≤300 頭，超量則面臨罰款）；糞污處理設施（如沼氣工程 + 有機肥生產）達標者可獲補貼（如河南對 5000 頭以上場補貼 50-100 萬元，價值增加 5%-10%）。
防疫政策：未建立 “三區兩線”（生活區、生產區、隔離區；場外消毒線、場內防疫線）生物安全體系的場，疫病風險高（折現率增加 2-3 個百分點）；參與 “先打后補” 政策的場，可節省成本（年降本 3%-5%）。
產業補貼：能繁母豬補貼（2025 年部分省份仍按 300 元 / 頭發放）、生豬調出大縣獎勵（如四川安岳縣年均獲 2000 萬元，可降低財務成本），直接提升現金流（價值增加 3%-8%）。

市場因素（權重 20%-30%）
豬周期階段：處于周期上行期（如 2024 年下半年至 2025 年初，豬價從 12 元 /kg 升至 17 元 /kg），收益法評估價值可上浮 20%-30%；下行期（如 2022 年豬價跌至 10 元 /kg 以下），可能按資產基礎法折價 10%-20%。
產業鏈位置：若配套屠宰加工（如自建屠宰場，冷鮮肉溢價 30%）或簽訂長期保價協議（如與雙匯、溫氏簽訂 “保底收購價 + 隨行就市” 合同），現金流穩定性提升（折現率降低 1-2 個百分點）。


經營管理因素（權重 15%-25%）
生產效率：PSY 每提高 1 頭，年出欄量增加約 4%（1000 頭母豬場年增出欄 1000 頭，增收約 200 萬元）；料肉比每降低 0.1，單頭成本降約 12 元（5 萬頭場年降本 60 萬元）。
成本控制：自配飼料（比外購低 5%-8%）、員工股權激勵（降低流失率）的場，凈利潤率比行業平均高 3-5 個百分點（價值增加 10%-15%）。

評估步驟
現場勘查：核實土地性質（是否為設施農業用地）、豬舍結構（是否抗寒 / 防暑）、設備運行狀態（如風機是否變頻節能）、存欄量（抽樣清點不同階段豬只）。
數據驗證：核對防疫檔案（記錄、檢測報告）、財務報表（飼料采購發票、銷售臺賬）、政策文件（是否在禁養區、補貼到賬記錄）。
方法選擇：清算場景用資產基礎法，并購用收益法 + 市場法，抵押用資產基礎法（保守評估，扣除 20%-30% 風險溢價）。

養豬行業具有明顯的 “周期屬性”（如 “豬周期”），盲目擴張或收縮易加劇損失，需結合周期調整規模：
建立周期監測機制：通過行業數據（如能繁母豬存欄量、仔豬價格、屠宰量等）判斷當前周期階段（低谷、復蘇、高峰、衰退），在周期低谷期適度補欄（降低引種成本），高峰前期逐步減欄（避免后期價格下跌）。
彈性調整產能：采用 “核心群 + 可變群” 模式 —— 保留一定規模的能繁母豬核心群（維持基礎產能），根據市場預期靈活調整商品豬養殖量（如低谷期減少育肥豬存欄，高峰前擴大），避免固定產能過高導致的剛性成本壓力。