農村征地補償評估標準

　　農村土地征收賠償主要包括土地補償費、安置補助費、和青苗補償費。

　　，土地補償費：土地補償費一般為該耕地被征收年平均年產值的六至十倍。

　　第二，土地征收的安置補助費：按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助標準，為該耕地被征收年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，高不得超過被征收年平均年產值的十五倍。

　　第三，青苗補償標準：對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對于成長期的農作物，高按一季度產值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。

　　如有征地、拆遷評估方面的問題，請咨詢我們。

　　房地產評估費收取并沒有明確的標準，不同地區是有差異的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收評估總值的千分之二，有的地方是收取評估總值的千分之二到千分之五。

　　《房地產估價機構管理辦法》中華人民共和國建設部令第142號

　　第四章 估價管理

　　第二十四條 從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

　　房地產估價的具體業務范圍如下：

　　1、房地產抵押、出資、處置價值評估;

　　2、地產轉讓價格評估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產價值鑒定評估;

　　4、企業重組、改制土地價值評估;

　　5、土地出讓價格評估;

　　6、土地轉讓、出租、抵押土地評估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評估;

　　8、征收土地稅費涉及的土地評估;

　　9、其他目的的土地/房地產評估。

　　土地評估的主要方法包括：

　　市場比較法：選取與評估土地類似的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等進行修正，從而確定評估土地的價值。例如，選取同區域、相似用途、相近規模的已交易土地進行對比分析。

　　收益還原法：根據土地未來預期收益，通過合理的折現率將其折現到評估時點來確定土地價值。比如，對于用于出租的商業土地，可以根據預期租金收益來評估。

　　成本逼近法：以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等，從而估算出土地價值。

　　剩余法：通過從開發完成后的房地產價值中扣除開發成本、利潤等，倒推出土地的價值。常用于待開發土地的評估。

　　基準地價系數修正法：依據公布的基準地價，結合評估土地的具體情況進行系數修正，確定其價值。

　　這些方法在實際應用中通常會結合使用，以提高評估結果的準確性和可靠性。

　　評估師在日常的工作中，遇到宅基地怎么做評估呢?

　　有哪些注意事項呢?

　　宅基地評估的難點?

　　一是宅基地權能界定不明晰，地價內涵無法界定;

　　二是宅基地基準地價建設缺少規范依據，技術思路尚不成熟;

　　三是由于市場缺少可比較、可參考案例，宅基地評估采取何種評估方法依然有待探究;

　　四是多年來宅基地大部分處于隱形流轉的狀態，導致流轉交易數據和利用方式數據獲取存在一定難度。

　　因此，厘清宅基地價值內涵、特征及其與城鎮住宅用地之間的異同，是明晰宅基地基準地價評估技術思路的前提，也是評估宅基地價格的難點和基礎。

　　個別因素是影響房地產價格差異的關鍵因素，尤其在同一區域內，它細分為土地與建筑物兩個層面的個別因素。

　　土地個別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態通常價格更高。

　　2、區位：核心區位因收益高、生活環境而價格昂貴。

　　3、地勢、地質與地形：地勢高、地質優良、地形平坦的土地更受青睞，價格也相應提升。

　　4、臨街深度：土地價值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價值更高。

　　5、規劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價格各異，商業高，住宅次之，工業低。容積率適度提升能增加土地價值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長則地。

　　建筑物個別因素

　　1、物理因素：包括建筑風格、結構、材料、功能與工藝，直接決定房屋價值評估。

　　2、設備完善度：衛生、暖氣、通信等設備完善度影響居住便利，是價格考量要素。

　　3、施工質量：抗震、防滲漏等質量指標不僅關乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗，從而影響房價。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關乎通風、采光，兩者共同作用于房價。

　　以上因素共同構成了房地產價格的差異化基礎，是評估與交易中不可忽視的關鍵點。