廈門海域使用權評估，海島使用權評估

海域價格評估的主要方法有*法、成本法、假設開發法、市場比較法和基準價格系數修正法，各方法的適用條件及注意事項如下：

方法/步驟

*法

對于能夠計算現實*或潛在*的海域，可采用*法評估海域價格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預期*折算至評估基準日，以折算后的純*總和作為海域價格。

采用*法時，應以客觀、持續、穩定的*為基礎計算海域 的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純*。

成本法

對于新開發的海域，或在海域市場欠發達、海域交易實例少的地區，可采用成本法評估海域價格，即以開發和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎，加上正常的利潤、利息和稅費等來確定海域價格。

采用成本法時，海域取得費和海域開發費應是評估基準日的重置費用，各項費用的取費標準應有明確、充分的依據。

假設開發法

對于待開發和再開發的海域，可采用假設開發法評估海域價格，即在測算出海域開發完成后的總價值基礎上，扣除預計的正常開發成本和利潤來確定海域價格。

采用假設開發法時，應根據有效利用原則確定海域用途，再結合海域的規模、開發難易程度等情況合理估算開發建設周期，并假設在開發周期內各項成本均勻投入或分階段均勻投入。

市場比較法

在海域市場較發達、海域交易實例充足的地區，可采用市場比較法評估海域價格，即根據市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發生交易的實例做比較，根據兩者之間的價格影響因素差異，在交易實例成交價格的基礎上做適當修正，以此來確定海域價格。

采用市場比較法時，比較實例應與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區域或類似區域，交易時間應相近，數量不少于3個；應選擇差異顯著的比較因素進行價格修正，因素條件應盡量量化，無法量化時應定性描述指標的大小。

基準價格系數修正法

在已有海域基準價格的地區，可用基準價格系數修正法評估海域價格，即針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數，在同一地區同類用海的海域基準價格基礎上做適當修正，以此確定海域價格。

采用基準價格系數修正法時，應準確把握本區域海域基準價格的內涵及其修正體系的構成，根據海域價格影響因素實際情況確定修正系數。

END
方法/步驟2
海域價格評估應按以下六個步驟開展：

（1）確定評估基本事項

根據委托方的要求，確定評估目的、評估對象、評估基準日等基本事項。

（2）收集相關資料

對評估對象的社會經濟和自然環境條件進行現場調訪和勘測，收集評估對象及其周邊海域的基本情況、相關的生產經營與財務狀況、交易實例和海域市場發展現狀等資料，并核驗資料的完整性和可靠性。

（3）選擇評估方法

根據評估目的、評估對象所屬的用海類型、評估對象開發利用狀態和海域市場現狀等，選擇確定適用的評估方法。

（4）確定修正系數和評估參數

分析海域價格影響因素及其影響程度，確定必要的價格修正內容和系數，并根據社會平均投資效益、用海類型和產業類型的投資風險差異等，確定海域率、海域還原利率等參數。

（5）測算和確定海域價格

利用經核驗的有效資料，采用選定的評估方法和評估參數，評定海域價格。多種方法測算海域價格的，可用加權平均等方法評定終結果。

（6）編制海域價格評估報告

對整個評估工作的成果進行總結整理，編制完成海域價格評估報告，并提交給委托方。

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