在房屋拆遷過程中，為確定補償標準，需對被拆遷房屋和用于產權調換的房屋價值進行評估。關于評估的方法、標準等問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　1、評估的時點

　　被拆遷房屋價值評估的時點確定為房屋拆遷公告發布之日。用于產權調換的房屋價值評估時點應與被拆遷房屋價值評估時點保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價值

　　被拆遷房屋價值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權由熟悉情況的交易雙方在評估時點自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評估的方法

　　注冊房地產估價師需根據評估對象和當地房地產市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選擇一種或多種方法對被拆遷房屋價值進行評估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產有交易實例，應采用市場法評估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產有經濟收益，應采用收益法評估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應采用假設開發法評估。

　　房地產管理部門建議，拆遷雙方應協商選擇能體現房屋價值的評估方式。在不適用市場比較法的情況下，好采用兩種以上評估方法，并用加權平均的方式確定評估結果。不正確的評估方法使用會導致評估結果失真，無法真實反映房屋市場價格，從而引發拆遷糾紛。

　　房地產拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發布拆遷公告后，由具備資質的房地產價格評估機構，依據房屋拆遷評估辦法，對拆遷區域內的房地產進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規則結構，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產和裝飾材料價格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結果易受多種因素影響而產生誤差，導致客戶質疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經過多次評估和談判，結案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作，需采集房屋信息，明確產權關系，劃分拆遷范圍，制定補償方案，并公示接受公眾監督。拆遷補償價值評估的重要性在于保障產權人合法權益，確保補償金額的真實合法，同時增強拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補償價值評估現狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產生的額外費用;另一方面，評估價值偏低，易受征收人干擾，導致產權人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。

　　為提升拆遷補償價值評估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴格遵守國家法律法規，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護市場秩序。

　　2、明確劃分拆遷補償范圍，堅持完整性、真實性和準確性的測量原則，保護產權人利益，促進拆遷工作順利開展。

　　3、分清房屋內部產權關系，利用數據庫技術避免產權模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進度。

　　4、加強拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩定進行。

　　5、提高拆遷補償監管能力，加強對評估單位的管理，提升評估人員水平，規范拆遷補償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作需綜合考慮房屋信息、產權關系、補償范圍等多方面因素。通過嚴格遵守法律法規、明確劃分補償范圍、分清產權關系、加強宣傳力度和提高監管能力等措施，可提升拆遷補償價值評估能力，促進拆遷工作的順利開展和社會的和諧穩定。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關鍵挑戰。理解資產評估中折舊的本質，并區分資產評估折舊與財務會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進行資產評估至關重要。

　　本質與目的差異

　　資產評估中的折舊，本質是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導致的價值降低或損失。這是一種降價調整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現值。而財務會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分攤到生產成本中，以回收其原始取得價值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經濟壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經濟壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。

　　資產評估采用經濟壽命，由評估人員現場勘查，根據房屋狀況、維護情況、地基穩定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態的量，受多種因素影響。而財務會計的壽命則考慮技術、稅務政策和社會生產力發展水平，為類似資產設定統一標準，具有客觀性、統一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產評估和財務會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經濟折舊)。但財務會計主要關注有形折舊和功能折舊，而資產評估則考慮所有無形折舊，包括經濟折舊。

　　社會化程度要求不同

　　資產評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務會計折舊基于資產的原始成本，不隨時間變化。資產評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務會計的賬面價值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會產生耗損，需進行維護和維修。資產評估時，主要考慮可修復耗損，確保資產正常使用;財務會計則根據維修或改進的性質，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實踐中常出現財務會計折舊未提完但資產評估顯示價值已很低，或財務會計折舊已提完但資產評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業)感到困惑。

　　被拆遷人在面臨拆遷時，應如何計算損失并爭取對方認可?哪些損失是可以獲得補償的呢?

　　中合益德資產評估有限公司，提供全國范圍內的拆遷補償評估服務，針對企業、度假村、農莊、礦場、加工廠、養殖場、魚塘、生態農場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規的評估報告，為您爭取更公正的補償提供有力依據。

　　中合益德(簡稱中合)，是由財政部門授予資產評估資質的全國性評估機構。公司匯聚眾多行業，擁有的評估技術和方法，以及完善的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的評估公司。公司下設知識產權部、中小企業評估部、大型企業評估部及業務審核部，我們的團隊將持續為廣大客戶提供一對一的免費咨詢服務及的資產評估服務。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產停業損失、搬遷費用、臨時安置費用等。計算損失時，應依據相關法律法規及市場行情進行合理評估。

　　為了讓對方認可您的損失計算，您可以尋求評估機構的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補償的重要依據。

　　同時，被拆遷人還應了解，根據相關法律法規，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產停業損失、搬遷費用等。在爭取補償時，應確保自己的權益得到充分保障。

　　廠房拆遷評估的價格通常依據被拆遷廠房的具體條件及市場現狀來確定。以下是關鍵的評估方法及考量因素，有助于確定拆遷補償價格：

　　市場比較法：通過比較具有相似特征的廠房市場交易數據，得出廠房的市場價值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠房所需的成本(如建筑材料、勞動力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠房的市場價值。

　　收益法：若廠房產生租金收益，可通過預測未來租金收益并應用折現法計算現值，從而評估廠房價值。

　　地理位置：廠房的地段對其價值有顯著影響，位于商業中心或交通便利區域的廠房價值往往更高。

　　建筑結構與狀況：廠房的建筑結構類型、使用年限及當前狀況均會影響其價值。新建且維護良好的廠房價值更高。

　　用途規劃：需考慮廠房所在土地的規劃用途，以及是否具備改建或再開發潛力。

　　市場需求：市場上對廠房的需求狀況會影響其價值，供求關系是關鍵因素。

　　特殊性質：針對廠房的特殊性質，如設備或特殊用途，需進行的價值評估。

　　法律法規：評估過程需嚴格遵循當地法律法規和政策，確保合法合規。