農(nóng)村征地評(píng)估程序及流程

　　1、辦理用地申請(qǐng)

　　用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國(guó)土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門(mén)收到用地單位提出的用地申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國(guó)土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，并報(bào)送同級(jí)人民審核。

　　4、征地審核與批復(fù)

　　行政主管部門(mén)收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)文件資料符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民所在地進(jìn)行公告。

　　6、制定征地補(bǔ)償安置方案

　　區(qū)縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

　　7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告

　　有關(guān)人民的國(guó)土房管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

　　8、補(bǔ)償安置的實(shí)施

　　區(qū)縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

　　農(nóng)村征地補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　農(nóng)村土地征收賠償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　，土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)一般為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

　　第二，土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得超過(guò)被征收年平均年產(chǎn)值的十五倍。

　　第三，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹(shù)木，由樹(shù)木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。

　　如有征地、拆遷評(píng)估方面的問(wèn)題，請(qǐng)咨詢我們。

　　根據(jù)某省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房地產(chǎn)總價(jià)100萬(wàn)元以下(含100萬(wàn)元)的，收取評(píng)估總價(jià)的1500元起步;100萬(wàn)元到500萬(wàn)元的(含500萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為2500元起步;500萬(wàn)元到2000萬(wàn)元的收取評(píng)估總價(jià)的5000元起步;2000萬(wàn)元到5000萬(wàn)元(含5000萬(wàn)元)的收取評(píng)估總價(jià)的1萬(wàn)元起步;5000萬(wàn)元以上的收取評(píng)估總價(jià)的3萬(wàn)元起步。

　　房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)一般依據(jù)帳面原值，沒(méi)有帳面原值或沒(méi)有作價(jià)入資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)帳的資產(chǎn)可以按評(píng)估值計(jì)算。國(guó)外和港、澳、臺(tái)地區(qū)的公司、企業(yè)、其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人委托評(píng)估，參照國(guó)際慣例由評(píng)估機(jī)構(gòu)自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)收取等額外匯，按國(guó)家外匯管理規(guī)定結(jié)算。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第142號(hào)

　　第四章 估價(jià)管理

　　第二十四條 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的具體業(yè)務(wù)范圍如下：

　　1、房地產(chǎn)抵押、出資、處置價(jià)值評(píng)估;

　　2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產(chǎn)價(jià)值鑒定評(píng)估;

　　4、企業(yè)重組、改制土地價(jià)值評(píng)估;

　　5、土地出讓價(jià)格評(píng)估;

　　6、土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地評(píng)估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評(píng)估;

　　8、征收土地稅費(fèi)涉及的土地評(píng)估;

　　9、其他目的的土地/房地產(chǎn)評(píng)估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為"不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)";香港稱其為"物業(yè)估價(jià)"，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)，是指估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。

　　估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等);估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。

　　資產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估，有什么區(qū)別?

　　資產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估，很多人一直都分不清他們的區(qū)別，雖然都屬于評(píng)估業(yè)務(wù)，但是有很大區(qū)別，仔細(xì)看看。

　　1、評(píng)估對(duì)象不同

　　資產(chǎn)評(píng)估:包括企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人等擁有的各種資產(chǎn)，如房產(chǎn)土地、機(jī)器設(shè)備、車輛、存貨、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等

　　房產(chǎn)評(píng)估:不動(dòng)產(chǎn)(房產(chǎn)(或含少許不可移動(dòng)的設(shè)備設(shè)施設(shè)施、如空調(diào)、供暖設(shè)施及衣櫥柜等)

　　土地評(píng)估:土地

　　2、評(píng)估目的所不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的目的主要是為了幫助企業(yè)或個(gè)人了解其資產(chǎn)的價(jià)值從而做出相應(yīng)的決策;

　　而房產(chǎn)評(píng)估的日的主要是為了房屋買賣、貸款申請(qǐng)、房產(chǎn)稅評(píng)估、保險(xiǎn)申請(qǐng)等;

　　土地評(píng)估師為了對(duì)土地進(jìn)行全面、系統(tǒng)、科學(xué)的評(píng)價(jià)和估價(jià)，以確定土地的價(jià)值和利用潛力。