被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發(fā)法和基準地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調(diào)整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結果。

　　假設開發(fā)法是預計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價修正法是在公布基準地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準地價調(diào)整得出評估結果。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結構，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經(jīng)過多次評估和談判，結案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　應對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務所與評估機構之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進行。

　　(3)加大研究力度增強執(zhí)業(yè)能力：強調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學習理論知識，熟悉相關法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓，提高職業(yè)水平;加強同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結積累實踐經(jīng)驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進行總結歸檔，構建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機制，確保評估報告的真實性和準確性。

　　科學實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映實際交易行為。因此，房地產(chǎn)價格一般可以通過以下三個途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場交易價格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評估其價值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設開發(fā)法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得到不同的結果。

　　房屋拆遷評估收費標準概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準，評估收費標準定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標準降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標準為6元/平方米;若評估戶數(shù)達到800戶及以上(含800戶)，則收費標準為5元/平方米。上述標準可視實際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標準則由評估機構與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標準尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機構將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。

　　需強調(diào)的是，收費價格的制定應確保合理、公平，并嚴格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

　　拆遷第三方評估機構是立于拆遷當事人的機構，專注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進行公正、客觀、的評估。其主要職責和作用在于：

　　在拆遷過程中，該機構需嚴格遵循法律法規(guī)與評估準則，確保評估結果的合法性、合理性與準確性。此類評估報告對拆遷的公平性與合理性至關重要，不僅為雙方提供了談判的基礎，還有助于減少爭議，保障拆遷當事人的合法權益。