廠房征收評(píng)估的三個(gè)方面：
(1) 房地產(chǎn)損失評(píng)估
被拆遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、圍欄、擋土墻等）、管網(wǎng)（供水和 排水、供暖、電力等）、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒐芾硇畔⑾到y(tǒng)、安防監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。 房地產(chǎn)損失評(píng)估的價(jià)值類型為“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。 拆遷補(bǔ)償價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象按照房屋拆遷主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日可以獲得的補(bǔ)償價(jià)值。 例如，當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了樹(shù)木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償價(jià)值可以根據(jù)樹(shù)種的樹(shù)齡確定。 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估。 當(dāng)?shù)匾?guī)定了住宅拆遷評(píng)估平均指導(dǎo)價(jià)，要求非住宅拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)根據(jù)住宅拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)波動(dòng)，但未規(guī)定。 對(duì)相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)作出了具體規(guī)定。?
(2) 停產(chǎn)損失評(píng)估
《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非居民房屋而停產(chǎn)停業(yè)的 ——住宅，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 一般按被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上一年度月均凈利潤(rùn)的數(shù)倍給予補(bǔ)償。??
搬遷會(huì)導(dǎo)致停產(chǎn)，意味著暫時(shí)喪失盈利能力。 需要注意的是，機(jī)械廠搬遷，其短期停產(chǎn)并不意味著所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的暫停。 以本案為例，成品仍需按合同履約，原材料仍按計(jì)劃采購(gòu)，部分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍在進(jìn)行中。 在工廠搬遷損失評(píng)估中，停產(chǎn)損失評(píng)估按公司搬遷期間凈利潤(rùn)損失計(jì)算。 搬遷期間的月平均凈利潤(rùn)采用公司年的平均年銷售收入凈利潤(rùn)率和當(dāng)年預(yù)計(jì)的月平均銷售收入計(jì)算得出。 預(yù)計(jì)當(dāng)年月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×（1年銷售收入平均增長(zhǎng)率）/12。 客戶將此次搬遷的時(shí)間限制為兩個(gè)月。

遇到征地拆遷賠償方會(huì)不會(huì)站在企業(yè)實(shí)際損失來(lái)考慮問(wèn)題???，各企業(yè)或被拆遷方會(huì)不會(huì)得到合理賠償? 企業(yè)拆遷是關(guān)乎企切身利益的頭等大事，而企業(yè)拆遷是否順利，拆遷補(bǔ)償款是否如意則關(guān)系到企今后的事業(yè)開(kāi)展。那么，我國(guó)對(duì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的呢？關(guān)于企業(yè)拆遷評(píng)估方面我們應(yīng)該怎么做呢？
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用：
1、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供意見(jiàn)。
2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。
3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門(mén)充資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。
4、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。
評(píng)估報(bào)告的作用和意義
這個(gè)時(shí)候我們來(lái)鑒別一下此次評(píng)估的意義何在。沒(méi)有蓋章的和沒(méi)有讓我們簽字的評(píng)估報(bào)告，表示送達(dá)的就不是法律意義的評(píng)估報(bào)告，就是告知你一個(gè)大概的補(bǔ)償總額。再直接的說(shuō)就是告訴你，你這個(gè)企業(yè)我準(zhǔn)備給多少錢(qián)。
也就是拆遷方給你的輪報(bào)價(jià)，這個(gè)報(bào)價(jià)一般來(lái)講應(yīng)該講都會(huì)比較低，這個(gè)來(lái)源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對(duì)待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會(huì)作為處理，如果是建筑，必然是在補(bǔ)償單價(jià)上比一般房屋評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。
其實(shí)經(jīng)驗(yàn)告訴我們這樣沒(méi)有蓋章，不需要簽字簽收的評(píng)估報(bào)告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒(méi)有什么實(shí)際的意義，對(duì)整個(gè)補(bǔ)償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔茫k法就是不予理睬。
評(píng)估作用：資產(chǎn)評(píng)估的作用主要有：
（1）評(píng)估作用：指對(duì)資產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)時(shí)進(jìn)行量化的評(píng)定和估算。
（2）界定作用：指資產(chǎn)評(píng)估具有界定資產(chǎn)持有者各方對(duì)其資產(chǎn)份額及其量的作用。
（3）公證作用：指評(píng)估結(jié)果具有真實(shí)性、公平性和合法性的效力。
（4）優(yōu)化作用：指資產(chǎn)評(píng)估有利于優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這是在充分發(fā)揮評(píng)估、界定和公證之后派生出來(lái)的作用
評(píng)估資產(chǎn)的意義：
很多普通人在面臨征收的時(shí)候都很盲目，自己都不清楚自己的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟征收方談判，也是無(wú)從下手。這時(shí)候，我們就要對(duì)自己的土地、房屋基本情況以及裝修情況做到心中有數(shù)，可以制作財(cái)產(chǎn)及損失清單，可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到心里有數(shù)。

伴隨國(guó)家城鎮(zhèn)化的發(fā)展，環(huán)保政策的實(shí)施，更多的城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，使得很多企業(yè)面臨著企業(yè)拆遷、征遷、騰退的問(wèn)題。面臨拆遷我們應(yīng)該做些什么？如何確保企業(yè)的合法權(quán)益價(jià)值得到體現(xiàn)勢(shì)在必行。 企業(yè)拆遷評(píng)估，針對(duì)被拆遷企業(yè)現(xiàn)狀，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定評(píng)估范圍，依據(jù)相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則確定評(píng)估程序、評(píng)估方法、實(shí)施具體評(píng)估事項(xiàng)。 一、明確拆遷評(píng)估范圍 1、??土地使用權(quán) 根據(jù)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)性質(zhì)不同，土地使用權(quán)分為：國(guó)有土地、集體土地、租用土地。 2、??房屋建筑物 企業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房主要有工業(yè)廠房、庫(kù)房、辦公用房、員工宿舍等，結(jié)構(gòu)形式存在鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。 3、??構(gòu)筑物、附屬設(shè)施 企業(yè)一般所涉及到的硬化路面、廠區(qū)道路、水井、水塔、變壓器、地下溝槽、樹(shù)木、植被、廣告牌等等 4、??機(jī)器設(shè)備 根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)不同，企業(yè)機(jī)器設(shè)備差異很大。在企業(yè)征遷補(bǔ)償評(píng)估中，機(jī)器設(shè)備往往劃分為：可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備。 5、??停產(chǎn)停業(yè)損失 停產(chǎn)停業(yè)損失，主要是企業(yè)因拆遷被迫停產(chǎn)停業(yè)所發(fā)生的人員安置費(fèi)、預(yù)期利潤(rùn)誰(shuí)是、訂單損失等等。 6、??其他資產(chǎn) 主要有原材料、存貨、生物資產(chǎn)等 二、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘 根據(jù)企業(yè)委托事項(xiàng)，就評(píng)估范圍內(nèi)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證并收集評(píng)估所需相關(guān)資料，本項(xiàng)工作建議在企業(yè)被拆除之前進(jìn)行。 三、評(píng)估基準(zhǔn)日的確定 評(píng)估基準(zhǔn)日，作為評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)尤為重要。企業(yè)拆遷評(píng)估的基準(zhǔn)日一般確定在現(xiàn)場(chǎng)踏勘日。對(duì)于已被拆除的企業(yè)選擇拆除日或委托日作為評(píng)估基準(zhǔn)日。 四、評(píng)估方法的選擇 評(píng)估的基本方法有三種：成本法、市場(chǎng)法、收益法。在企業(yè)拆遷評(píng)估中，上述三種基本方法都會(huì)使用，對(duì)于房屋可采用上述三種方法，對(duì)于機(jī)器設(shè)備可采用成本法和市場(chǎng)法，對(duì)于構(gòu)筑物附屬設(shè)施等多用成本法，停產(chǎn)停業(yè)損失采用收益法居多。具體方法的應(yīng)用根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況確定。 評(píng)估測(cè)算、編制評(píng)估報(bào)告 北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所竭誠(chéng)為您服務(wù)！

拆遷的停產(chǎn)停業(yè)損失，是指由于房屋的征收拆遷而造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)暫停或終止，由此產(chǎn)生的損失。其中包含因停產(chǎn)所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，以及應(yīng)當(dāng)獲取的正常收益。例如員工的薪酬、各種合同違約金、銀行貸款利益、經(jīng)營(yíng)時(shí)的正常收益等。計(jì)算所得的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)確實(shí)是因征拆房屋而造成的損失，且具有相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系，否則不予補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失是怎么計(jì)算出來(lái)的？各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)評(píng)估有什么標(biāo)準(zhǔn)？有哪些法律依據(jù)呢？
一、停產(chǎn)停業(yè)損失包括：因停產(chǎn)所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，以及應(yīng)當(dāng)獲取的正常收益。
（1）在工資薪酬方面，對(duì)于因拆遷而造成解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)按有關(guān)勞動(dòng)法規(guī)的規(guī)定考慮；未解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)以停工期間的基本工資和社會(huì)保障費(fèi)用考慮，社會(huì)保障等相關(guān)費(fèi)用應(yīng)以相關(guān)社保法規(guī)為準(zhǔn)。
（2）各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購(gòu)合同違約金。因拆遷導(dǎo)致合同違約的損失，應(yīng)在進(jìn)行解除合同協(xié)商的基礎(chǔ)上，以審查合同條款的具體內(nèi)容進(jìn)行考慮。
（3）對(duì)于企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)過(guò)程中，所導(dǎo)致的貸款還款不能，以及產(chǎn)生的銀行貸款逾期利息等，按照實(shí)際情況來(lái)?yè)?jù)實(shí)計(jì)算。
（4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業(yè)平均收益率，該企業(yè)近三年的正常收益水平，以及停產(chǎn)停業(yè)持續(xù)的時(shí)間來(lái)綜合考量和計(jì)算。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)所持續(xù)的時(shí)間，是指企業(yè)接到拆遷通知后，自停產(chǎn)停業(yè)之日起，到重建恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)之日止。
（5）對(duì)于承租企業(yè)的停業(yè)損失，以原合同約定的剩余租期來(lái)計(jì)算。
（6）其他因停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的損失。
拆遷來(lái)了，您準(zhǔn)備好了嗎？很多企業(yè)在遇到拆遷時(shí)都面臨著不知道從何入手的問(wèn)題，不知道自己需要做哪些準(zhǔn)備，能做哪些準(zhǔn)備。我們結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)以及在辦案中與出現(xiàn)的問(wèn)題，將企業(yè)在拆遷時(shí)需要做的準(zhǔn)備和工作進(jìn)行了總結(jié)。希望企業(yè)能在拆遷中，掌握正確的方法，合理應(yīng)對(duì)拆遷帶來(lái)的問(wèn)題，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（一）對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并保存證據(jù)
　　1、整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟拆遷方談判，也是無(wú)從下手，有的漫天要價(jià)，有的干脆等待拆遷方進(jìn)行評(píng)估。但是評(píng)估公司都是拆遷方制定和委托的，評(píng)估價(jià)格普遍較低。
　　2、準(zhǔn)備企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要是讓我們對(duì)自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項(xiàng)目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到合理評(píng)估。
　　3、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒(méi)有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。
（二）評(píng)估環(huán)節(jié)
1、參與選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是應(yīng)該有被征收人參與的，所以被征收人要積極參與選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。并積極配合評(píng)估工作提供相應(yīng)資料 。
　　2、評(píng)估的過(guò)程法律有明文的規(guī)定，在實(shí)踐中，很多拆遷方并未按照法律程序進(jìn)行評(píng)估。作為被拆遷的企業(yè)，在這個(gè)時(shí)候需要向人士咨詢并出具評(píng)估報(bào)告。有助于維護(hù)自己的合法權(quán)益， 獲得談判機(jī)會(huì)，解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。
3、因?yàn)椴疬w雙方地位不平等，作為被拆遷人，只能通過(guò)包括合法的要求補(bǔ)償理由在內(nèi)的合法手段去降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在拆遷談判的過(guò)程中，要有一本嚴(yán)禁的評(píng)估報(bào)告作為談判的依據(jù)，然后再在這個(gè)基礎(chǔ)上確定具體的談判方案。
征收中停產(chǎn)停業(yè)損失如何評(píng)估

　　實(shí)踐中，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶抻谥苯咏?jīng)濟(jì)損失，包括兩方面內(nèi)容：

　　一方面是經(jīng)濟(jì)損失即因停產(chǎn)、停業(yè)使被征收人失去了獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)損失其實(shí)就是被征收人的利潤(rùn)損失；

　　另一方面是因征收搬遷而發(fā)生一些費(fèi)用。

　　總體來(lái)講，房屋征收活動(dòng)中產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶话阌幸韵掳舜箜?xiàng)：

　　1、設(shè)備、儀器、生產(chǎn)成品、半成品或商品的搬遷運(yùn)輸費(fèi)用；

　　2、設(shè)備、儀器、搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用及重新安裝調(diào)試的費(fèi)用；

　　3、生產(chǎn)成品、半成品或商品搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用；

　　4、停產(chǎn)停業(yè)期間職工（包括離、退人員）工資、福利費(fèi)、各種保險(xiǎn)等社會(huì)基金；

　　5、企業(yè)因征收倒閉、解散后職員的安置費(fèi)用；

　　6、為特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境而設(shè)的牌匾及其他裝飾物的報(bào)廢損壞的費(fèi)用；

　　7、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)證照的重新辦理或變更的費(fèi)用；

8、因解除房屋租賃關(guān)系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置房屋承租人的費(fèi)用。