評估人員經實地勘察并分析收集的資料后，基于評估原則，結合評估對象實際情況及估價目的，采用收益法測算土地租金價格。

　　具體公式如下：

　　收益法計算公式：

　　A=V×(Y?g)/(1-(1+q/1+y)*n)

　　(式中：A-凈收益、V-土地價值、Y-報酬率(%)、g-租金增值率(%)、n-收益年限)

　　土地年租金 = (年凈收益 + 年運營費用 - 租賃押金的利息收入) ÷ (1 - 空置率)

　　采用成本法測算硬化場地重置成本，選取適當報酬率換算為租賃凈收益，并納入管理費、保險費、稅金等支出，反推計算得出場地硬化租金;終場地年租金 = 土地年租金 + 場地硬化租金。

　　法律依據依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房屋租賃管理辦法》及地方實施細則等規定執行。

　　房屋租賃價格管理

　　住宅用房：嚴格執行國家和房屋所在地城市規定的租賃政策。

　　經營用房(如生產、經營活動)：租金及租賃條款由租賃雙方協商議定。

　　私房租賃價格管理

　　有地方標準的：按標準協商議定;

　　無地方標準的：遵循公平原則，參照實際租金水平協商，不得隨意抬高;

　　住宅用房租賃價格需符合相關規定標準。

　　固定資產報廢審批程序

　　報廢申請：使用部門上報需報廢設備至上級管理部門。

　　技術鑒定：由設備處、維修組、使用部門、財務處、監審處組成小組，出具技術鑒定意見。

　　審批流程：

　　設備處負責人審核《設備報廢審批表》;

　　分管院長批準后，提交器械管理會討論;

　　終報院長辦公會研究決定，并上報市國資局備案。

　　報廢處理：

　　財務處、監審處現場監督，在《固定資產報廢申請單》簽字確認;

　　可維修利用的，由維修組標注;無利用價值的需經資產評估確認后，進行殘值處理并上繳財務處。

　　賬目變更：設備處歸檔審批表，并憑此辦理固定資產賬目變更。

　　注：未達報廢年限但不符合安全、設計要求或療效不達標的設備，除廠家索賠或召回外，一律強制報廢。

　　房屋租金是房屋使用權價值的分期出售價格，體現房屋使用價值逐步實現的貨幣變現。其定價由折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、保險費、地租、利潤等核心因素決定，同時受宏觀經濟狀況、市場供求、位置、臨街狀況、新舊程度、裝修質量、租賃服務、租期、樓層、朝向、面積、支付方式等因素影響。

　　房屋租金評估方法

　　市場法(適用租賃市場活躍場景)

　　需廣泛收集租賃信息(如報刊租金數據、交易會資料、中介行情)，記錄交易實例的坐落、面積、結構、交通、租賃期限、用途及支付方式等關鍵信息，通過可比實例修正調整得出租金價格。

　　收益法(適用預期收益可預測場景)

　　核心為年凈收益計算與報酬率選定。年凈收益需扣除維修費、管理費、保險費、稅金(根據租約約定承擔部分)，報酬率需結合地區、用途、租賃周期及風險特征確定。

　　成本法(適用市場數據缺失或凈收益難預測場景)

　　通過成本累加計算租金，構成包括折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤八項。需先確定建筑物重置價格(參考標準或工程造價估算)。

　　租金評估所需資料清單

　　基礎資料：委托人/產權持有人營業執照(副本)、名稱變更證明、《資產評估申報表》、國有企業經濟行為文件(如董事會/股東會決議、國資部門評估立項批復)、《房屋建筑物現場勘察表》、待租房屋平面圖。

　　產權資料：已辦產權的《不動產權證書》等;未辦產權的買賣合同、繼承證明(公證書/判決書/調解書)、批文、契稅發票、面積測繪報告。

　　財務資料：已出租房屋的租賃合同。

　　租金定價是房產租賃市場的核心決策。對業主而言，租金過高易致空置，過低則損失潛在收益。委托評估機構進行租金評估，可明確擬租賃對象的合理價值，為出租制定定價策略：既能吸引租戶、提升出租率，又能保障可觀租金回報。簡言之，租金評估是平衡供需、實現收益大化的關鍵依據。

　　租金評估的用途有很多，不僅可以幫助決策者合理評定租金，確保公平公正的租賃價格，也是物業、國企年末審計的必要報告，可以防止國有資產的流失，如您有房屋租金需要評估，可以咨詢我們。