在房屋拆遷過(guò)程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于評(píng)估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評(píng)估的方法

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估方式。在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，好采用兩種以上評(píng)估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評(píng)估結(jié)果。不正確的評(píng)估方法使用會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，無(wú)法真實(shí)反映房屋市場(chǎng)價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　房地產(chǎn)評(píng)估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價(jià)人員通過(guò)長(zhǎng)期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評(píng)估流程，使房地產(chǎn)評(píng)估有據(jù)可依。此外，評(píng)估過(guò)程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識(shí)。

　　房地產(chǎn)評(píng)估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來(lái)，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還具備一定的表現(xiàn)力。評(píng)估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評(píng)估過(guò)程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評(píng)估還需要掌握一定的技巧，以確保評(píng)估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評(píng)估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評(píng)估人員需具備綜合性知識(shí)，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評(píng)估過(guò)程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來(lái)升值潛力等。有時(shí)評(píng)估還需考慮無(wú)形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營(yíng)管理能力等。對(duì)于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評(píng)估過(guò)程中，可能還需要評(píng)估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評(píng)估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮國(guó)家政策;在評(píng)估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評(píng)估的綜合性特點(diǎn)。

　　房屋拆遷評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評(píng)估費(fèi)用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評(píng)估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)超過(guò)300戶但不超過(guò)800戶(含300戶)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)達(dá)到800戶及以上(含800戶)，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實(shí)際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。

　　在房屋性質(zhì)方面，評(píng)估收費(fèi)涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評(píng)估，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評(píng)估復(fù)雜程度的影響，我國(guó)建筑物拆遷估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費(fèi)用受建筑物面積、地理位置及評(píng)估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評(píng)估機(jī)構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費(fèi)價(jià)格。

　　需強(qiáng)調(diào)的是，收費(fèi)價(jià)格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價(jià)值影響因素。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，旨在以市場(chǎng)為導(dǎo)向定價(jià)，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價(jià)，確保定價(jià)遵循市場(chǎng)規(guī)律。

過(guò)往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過(guò)度索價(jià)的情況。核心問(wèn)題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價(jià)或被拆遷方無(wú)理，關(guān)鍵在于回歸市場(chǎng)機(jī)制。公開(kāi)透明的市場(chǎng)價(jià)格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時(shí)，評(píng)估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，欲依法爭(zhēng)取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評(píng)估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評(píng)估面臨難題時(shí)，歡迎咨詢我們獲取建議。

　　在某些區(qū)域，房屋拆遷價(jià)格可由房主自選評(píng)估公司進(jìn)行測(cè)定。此評(píng)估旨在設(shè)定合理的拆遷補(bǔ)償金額，保障房主在拆遷流程中獲得公正補(bǔ)償。通常，拆遷管理部門(mén)會(huì)要求立的第三方評(píng)估，以評(píng)估的客觀性與公正性。

　　作為房主，若欲了解拆遷價(jià)格，可選擇聘請(qǐng)?jiān)u估公司。評(píng)估公司將派遣評(píng)估師實(shí)地勘察，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)，確定房屋的公平市場(chǎng)價(jià)值，并出具詳細(xì)的拆遷評(píng)估報(bào)告。

　　但請(qǐng)注意，房屋拆遷評(píng)估的規(guī)定和要求可能因地區(qū)而異。部分地區(qū)可能要求使用的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或由拆遷管理部門(mén)直接組織評(píng)估。因此，在進(jìn)行評(píng)估前，請(qǐng)務(wù)必了解并遵守當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)與政策。

　　若對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿或認(rèn)為其不合理，可與拆遷管理部門(mén)溝通，提供相關(guān)證據(jù)并提出異議。此時(shí)，可能需要重新評(píng)估或進(jìn)行更深入的研究調(diào)查。

　　拆遷第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)是立于拆遷當(dāng)事人的機(jī)構(gòu)，專注于對(duì)拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進(jìn)行公正、客觀、的評(píng)估。其主要職責(zé)和作用在于：

　　在拆遷過(guò)程中，該機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格遵循法律法規(guī)與評(píng)估準(zhǔn)則，確保評(píng)估結(jié)果的合法性、合理性與準(zhǔn)確性。此類評(píng)估報(bào)告對(duì)拆遷的公平性與合理性至關(guān)重要，不僅為雙方提供了談判的基礎(chǔ)，還有助于減少爭(zhēng)議，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。