農村征地評估程序及流程

　　1、辦理用地申請

　　用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

　　2、擬定征地方案

　　行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地審查

　　國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民審核。

　　4、征地審核與批復

　　行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料符合條件的，應當在5日內報經同級人民審核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的，在鄉(鎮)人民所在地進行公告。

　　6、制定征地補償安置方案

　　區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。

　　7、征地補償、安置方案的公告

　　有關人民的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。

　　8、補償安置的實施

　　區縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

　　9、頒發建設用地批準書

　　房地產評估費收取并沒有明確的標準，不同地區是有差異的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收評估總值的千分之二，有的地方是收取評估總值的千分之二到千分之五。

　　資產評估、房產評估、土地評估，有什么區別?

　　資產評估、房產評估、土地評估，很多人一直都分不清他們的區別，雖然都屬于評估業務，但是有很大區別，仔細看看。

　　1、評估對象不同

　　資產評估:包括企業、機構、個人等擁有的各種資產，如房產土地、機器設備、車輛、存貨、知識產權等

　　房產評估:不動產(房產(或含少許不可移動的設備設施設施、如空調、供暖設施及衣櫥柜等)

　　土地評估:土地

　　2、評估目的所不同

　　資產評估的目的主要是為了幫助企業或個人了解其資產的價值從而做出相應的決策;

　　而房產評估的日的主要是為了房屋買賣、貸款申請、房產稅評估、保險申請等;

　　土地評估師為了對土地進行全面、系統、科學的評價和估價，以確定土地的價值和利用潛力。

　　評估師在日常的工作中，遇到宅基地怎么做評估呢?

　　有哪些注意事項呢?

　　宅基地評估的難點?

　　一是宅基地權能界定不明晰，地價內涵無法界定;

　　二是宅基地基準地價建設缺少規范依據，技術思路尚不成熟;

　　三是由于市場缺少可比較、可參考案例，宅基地評估采取何種評估方法依然有待探究;

　　四是多年來宅基地大部分處于隱形流轉的狀態，導致流轉交易數據和利用方式數據獲取存在一定難度。

　　因此，厘清宅基地價值內涵、特征及其與城鎮住宅用地之間的異同，是明晰宅基地基準地價評估技術思路的前提，也是評估宅基地價格的難點和基礎。

　　新建房地產評估的成本法

　　新建房地產項目,如果評估基準日為房地產開發建成日,無須考慮折舊,可直接用開發成本計算。開發成本為房地產開發過程中所發生的各項費用,包括土地取得成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、管理費用等。新建房地產成本法的基本公式為

　　新建房地產價值=土地取得成本十開發成本十管理費用十投資利息十銷售稅費十開發利潤

　　個別因素是影響房地產價格差異的關鍵因素，尤其在同一區域內，它細分為土地與建筑物兩個層面的個別因素。

　　土地個別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態通常價格更高。

　　2、區位：核心區位因收益高、生活環境而價格昂貴。

　　3、地勢、地質與地形：地勢高、地質優良、地形平坦的土地更受青睞，價格也相應提升。

　　4、臨街深度：土地價值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價值更高。

　　5、規劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價格各異，商業高，住宅次之，工業低。容積率適度提升能增加土地價值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長則地。

　　建筑物個別因素

　　1、物理因素：包括建筑風格、結構、材料、功能與工藝，直接決定房屋價值評估。

　　2、設備完善度：衛生、暖氣、通信等設備完善度影響居住便利，是價格考量要素。

　　3、施工質量：抗震、防滲漏等質量指標不僅關乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗，從而影響房價。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關乎通風、采光，兩者共同作用于房價。

　　以上因素共同構成了房地產價格的差異化基礎，是評估與交易中不可忽視的關鍵點。